Как проверить "чистоту" квартиры перед покупкой

— чтобы не пришлось потом чистить её от проблем

Вы нашли квартиру мечты. Красивый ремонт, вид на реку, рядом парк, школа и даже кофейня с круассанами. Всё идеально, кроме одного… А точно ли с этой квартирой всё чисто?

Нет, мы сейчас не про полы и сантехнику. Мы про то, что в недвижимости «чистота» — это про документы, право собственности и юридическую безопасность. Потому что, как показывает практика, за милыми обоями может скрываться сюрприз в виде:

• третьего собственника, о котором никто не знает,
• дарственной с подвохом,
• или, прости господи, прописанного дедушки 1937 года рождения, который внезапно вспоминает о своих правах.

Чтобы вы не покупали проблемы под видом квартиры, вот подробная и понятная инструкция: как проверить “чистоту” квартиры перед покупкой.

1. Проверяем продавца — кто вы, мистер Х?

Продавец — лицо ответственное. Он должен:

• быть собственником,
• иметь право распоряжаться имуществом,
• не быть недееспособным, подопечным или в разводе (ну, то есть в процессе — потому что там всё сложно).

Что смотрим:

• Паспорт — оригинал. Сверьте ФИО, дату рождения, фото. Нет ли подозрений, что «это друг, я вместо него»?
• Документы на собственность — совпадает ли имя? Есть ли свежая выписка из ЕГРН?
• Брачный статус — если продавец в браке и покупал квартиру во время брака, нужно согласие супруга (даже если «мы давно не живём вместе»).

2. История квартиры — кто тут жил до меня?

Каждая квартира — как человек: у неё есть биография. И чем она прозрачнее, тем лучше. Мы же не хотим сюрпризов в стиле «внезапный наследник»?

Что важно:

• Сколько было собственников? Частая смена — звоночек.
• На каком основании квартира перешла в собственность (приватизация, дарение, наследство, купля-продажа)?
• Не было ли судов, арестов, обременений?

Где смотреть:

• Выписка из ЕГРН — самый главный документ. Там всё: кто собственник, с какого года, есть ли обременения.
• Архивная выписка — чтобы увидеть всех, кто когда-либо владел квартирой.

Подозрительно, если:

• Квартира куплена совсем недавно и сразу выставлена на продажу.
• В квартире часто менялись владельцы — за последний год, скажем, уже третий.
• Продавец нервничает, когда вы начинаете копать в истории.

3. Проверяем юридическую “чистоту” — без шуток и арестов

Квартира должна быть:

• не под арестом,
• не в залоге,
• не с запретом на регистрационные действия,
• не предметом судебного спора.

Где узнать:

• Выписка из ЕГРН — там видно обременения.
• Сайт судебных приставов — вбиваем данные собственника, смотрим долги.
• Картотека арбитражных дел — иногда квартиры «всплывают» в бизнес-разборках.
• Реестр банкротств — потому что, если продавец банкрот, квартиру могут отозвать даже после покупки.

4. Проверяем регистрацию — кто прописан, кто остался

Прописанные люди — это не просто формальность. Это люди, которых могут не выписать «по-человечески», особенно если они несовершеннолетние, пенсионеры или просто любят ваш новый диван.

Что делаем:

• Просим выписку из домовой книги (форму 9, список зарегистрированных).
• Просим справку об отсутствии долгов по ЖКХ — иногда это намёк на прописанных людей.

Будьте особенно внимательны, если:

• В квартире были прописаны несовершеннолетние. Их так просто не выпишешь.
• Квартира приватизирована — иногда сохраняются права у отказавшихся от доли.

5. Проверяем документы на основание права собственности

Выглядит сложно, но на деле — просто. Нужно посмотреть, как продавец стал собственником.

Это может быть:

• Договор купли-продажи
• Дарственная
• Наследство
• Приватизация
• Решение суда

Проверяем:

• Есть ли оригиналы?
• Всё ли в порядке с подписями, печатями?
• Не вызывает ли документ вопросов? (например, завещание от руки без нотариуса — уже повод спросить юриста)

6. Финальные штрихи: долги, залоги, ипотеки

Убедитесь, что:

• Нет долгов по коммуналке
• Нет задолженностей перед ТСЖ
• Нет залога перед банком (если есть — погашение должно быть до сделки или одновременно с ней)

А нужен ли юрист?

Если у вас нет опыта в проверке недвижимости — да, нужен. Пусть это будет:

• ваш юрист,
• агент с юридическим отделом,
• или хотя бы проверенный специалист по недвижимости.

Список документов, которые стоит запросить у продавца:

1. Паспорт
2. Выписка из ЕГРН
3. Документ-основание (договор, завещание и т.д.)
4. Согласие супруга (если нужно)
5. Выписка из домовой книги
6. Справка об отсутствии долгов по ЖКХ
7. Справка из психдиспансера (в отдельных случаях — если есть подозрения, что собственник недееспособен)
8. Справка об отсутствии долгов у приставов
9. Выписка из реестра банкротств

Вывод: «Чистая» квартира — не миф, а результат проверки

Покупка недвижимости — дело серьёзное. Это не носки купить. Проверка квартиры — обязательный этап, даже если продавец милый, угощает вас кофе и говорит:

«Да у меня тут всё честно, честное слово!»

Верим. Но проверим.

Проверяйте, уточняйте, спрашивайте. И пусть квартира вашей мечты будет не только красивой, но и юридически безупречной.

🧾 А на нашем сайте вы можете:

• Найти квартиры с понятной историей
• Разместить объявление как честный продавец
• Или просто сравнить варианты перед покупкой

Главное — не верьте на слово. Проверяйте на дело.