Или как стать «инвестором», не проснувшись однажды «с инвестицией в поле»
Новостройки — это не только про «где жить», но и про «на чём бы подзаработать, пока стройка идёт».
В глазах некоторых людей зарабатывать на перепродаже новостроек — это что-то вроде:
- «Вложил 5 копеек → через год продал за 5 миллионов → улетел в Дубай».
- Ну, или хотя бы в Подмосковье. На такси. Не в кредит.
Сегодня разберёмся:
- как заработать на перепродаже новостроек,
- какие схемы работают,
- что делать, чтобы не остаться с кирпичами вместо прибыли.
🤔 Что такое перепродажа новостройки?
Это когда вы:
- Покупаете квартиру на ранней стадии строительства (желательно на котловане, и желательно по акции «деньги вперёд и без нервов»),
- Ждёте, пока она подорожает (строится, растёт спрос, заканчиваются предложения),
- Продаёте её другому покупателю, не дожидаясь получения ключей или сразу после.
Выглядит просто? С виду — да. На деле — это инвестиция с рисками, налогами и нюансами.
💡 Почему это вообще работает?
Потому что:
- На котловане цена — минимум,
- По мере стройки цена — растёт,
- Ключи на руках — цена максимально близка к рыночной.
Если всё пойдёт по плану — можно заработать от 10% до 40% годовых. Звучит как «меньше, чем в крипте, но безопаснее». Хотя тут тоже бывают скамы, только с касками.
📈 Пример (в цифрах)
Вы купили студию в новостройке за 4 млн ₽ на старте продаж. Через 2 года стройка завершилась, и аналогичная квартира в этом ЖК уже стоит 5,5 млн ₽.
🟢 Ваша прибыль: 1,5 млн ₽ минус налоги, издержки и возможно — седые волосы. Даже если продадите за 5,2 млн — всё равно в плюсе.
🧩 Стратегии заработка на новостройках
🔹 1. Перепродажа по переуступке (до сдачи дома)
Покупаете квартиру по ДДУ, потом уступаете право требования по договору другому покупателю.
Плюсы:
- Можно выйти из проекта ДО получения ключей,
- Нет затрат на ремонт,
- Быстрая оборотка, если рынок на взлёте.
Минусы:
- Не все покупатели хотят брать «переуступку» — особенно в ипотеку,
- Некоторые застройщики ставят штраф или плату за переуступку (до 1–3% от цены),
- Налоги: доход облагается 13%, если нет имущественного вычета.
🔹 2. Продажа после получения ключей
Здесь вы:
- ждёте, пока дом сдадут,
- делаете косметику (или не делаете),
- продаёте как готовую квартиру.
Плюсы:
- Больше потенциальных покупателей (в том числе ипотечники),
- Квартира «вживую», можно показать, пощупать стены.
Минусы:
- Нужно платить коммуналку, охрану, налоги на имущество,
- Дольше заморозка капитала,
- Возможен простой при продаже.
🔹 3. С ремонтом под аренду и продажу
Хитрая схема:
- Купили квартиру на этапе стройки,
- После сдачи сделали ремонт «на сдачу»,
- Сдали в аренду на год-два,
- Потом продали дороже, как доходный готовый объект с арендаторами.
Плюсы:
- Доход идёт, пока ждёте роста цены,
- Можно показать объект как готовый инвестиционный продукт.
Минусы:
- Ремонт = затраты,
- Арендаторы могут не добавить шарма квартире,
- Продажа с арендаторами — на любителя.
📉 Что влияет на доходность?
- Стадия покупки — чем раньше, тем дешевле. Но и риск выше.
- Локация — центр Подольска ≠ центр Москвы. Даже если застройщик клянётся, что «метро вот-вот продлят».
- Рынок — спрос, ставки по ипотеке, законы, экономическая обстановка.
- Застройщик — надёжный застройщик = стабильный рост цены. Сомнительный = головная боль + адвокат.
- Тип квартиры — студии, 1-комнатные — ликвиднее, чем странные 74,6 м² с «уникальной планировкой в виде буквы Г».
🚩 Риски и подводные камни
❗ Стройка встала
Классика. Особенно у новаторов с красивыми сайтами. Проверяйте застройщика, читайте отзывы, смотрите прошлые объекты.
❗ Государство придумало что-то новенькое
То ипотека субсидированная, то налоговая реформа, то ограничение по переуступкам. Следите за новостями, иначе будете как бабушка с советским ваучером.
❗ Высокие налоги
Прибыль от продажи облагается НДФЛ (13%), если не прошло 3/5 лет владения. Учитывайте это при расчётах.
❗ Квартира «зависла»
Рынок может не простить неудачную локацию, планировку или соседей-рэперов. Продажа может занять месяцы.
📊 Как понять, что проект подойдёт для инвестиций?
Проверочный чеклист:
✅ Старт продаж на ранней стадии ✅ Застройщик с историей и сданными объектами ✅ Локация с ростом спроса (развитие района, метро, инфраструктура) ✅ Планировки адекватные ✅ Программа переуступки у застройщика не кабальная ✅ Потенциальный рост цены — минимум 20% к сдаче ✅ Юридически чистая схема ✅ Возможность покупки с ипотекой (в том числе с досрочным погашением)
📌 Реальные советы новичкам
- Не вкладывайтесь «в первый попавшийся ЖК с баннером “успей купить”».
- Учитесь анализировать рынок: смотрите динамику цен, ликвидность района.
- Не берите ипотеку под 17% ради «инвестиций» — это инвестиция в банк.
- Всегда читайте мелкий шрифт договора. И вообще — читайте.
- Заводите юриста или хотя бы риелтора, который думает, а не просто «продаёт».
🧮 Хочу заработать. Сколько нужно денег?
Минимум — первоначальный взнос + резерв на налоги и комиссии.
Пример:
- Квартира за 5 млн ₽
- Вносите 1 млн ₽
- Через 2 года продаёте за 6 млн ₽
- После налогов и комиссии: ~850 тыс. чистыми
- За 2 года — это 42,5% прибыли, или 21% в год
🔚 Вывод: стоит ли игра свеч?
💬 Да, можно заработать. 💬 Но только если:
- Вы понимаете рынок,
- Не гонитесь за быстрым наваром,
- Проверяете застройщика и ЖК,
- Умеете терпеть и считать.
📣 А теперь скажите честно:
Вы бы вложились в новостройку «с дизайнерской концепцией и уникальным ландшафтом», если вокруг поле и электричества нет?
Подписывайтесь на наш блог, чтобы:
- не влететь в «инвестиции века» с вечной стройкой,
- знать, где растут цены, а где — сорняки,
- и уметь считать деньги до того, как их потратить.
