Как зарегистрировать перепланировку квартиры в новом доме, процесс одобрения

Приобретение новой квартиры в многоэтажке может стать источником радости и удовлетворения, однако нередко ситуация осложняется тем, что планировка не соответствует желаниям новых владельцев. Мы уже освещали вопрос о договоре с застройщиком о перепланировке до завершения строительства. В этой статье мы займемся другой стороной медали: ситуацией, когда дом уже построен, но желание изменить его интерьеры у жилищных владельцев еще не утихло. Мы обсудим, какие варианты перепланировки могут потребоваться, рассмотрим возможности самостоятельного изменения планировки и определимся, как действовать в случае, если Вы уже начали работать над изменениями, но не получили разрешений на них.

Разновидности реконструкции пространств в новейшем жилье

Очевидно, что наиболее простым и логичным решением было бы сразу же выбрать новостройку с подходящей планировкой.

Однако, в реальности, ситуация не всегда так проста. Мы приводим несколько популярных причин, по которым люди выбирают другой путь:

1. Новостройки в подходящем районе могут не полностью соответствовать потребностям семьи.
2. Более выгодно купить однокомнатную квартиру и перепланировать ее в большую студию, чем приобретать готовые студии меньшей площади.
3. Застройщик может предлагать большие студии, из которых можно сделать две комнаты, а может быть, даже выделить место для кухни-столовой.
4. Помещения в домах монолитной застройки могут продаваться с свободной планировкой.

Самый простой способ – согласовать перепланировку с застройщиком. Даже если дом (этаж) уже полностью готов, строительная компания может предложить свои услуги по решению документальных вопросов и непосредственному выполнению работ. Однако, это не всегда удобно, и тогда согласованием и разрешениями приходится заниматься самостоятельно.

Какие элементы можно изменять?

 В современных новостройках, при проектировании, уже стараются предусмотреть возможность какой-то перепланировки под разных собственников.

Самое широкое поле для фантазии предлагают в монолитных строениях. В домах такого типа практически вся нагрузка ложится на внешние стены и внутренние колонны, которые поддерживают перекрытия. Но не стоит забывать, что и тут есть определенные нормы и ограничения, нарушив которые Вы не сможете согласовать перепланировку квартиры и узаконить ее.

Другие виды застройки предполагают, что нагрузка перекрытий распределяется на всю поверхность несущих стен. Они обычно выполняются из прочного материала, и по правилам даже врезать дверь или окно в такую стену разрешают далеко не всегда. Зато внутренние не несущие перегородки можно сносить полностью, передвигать, делать в них арки, дверные проемы и т.д.

Сведения, которые помогут в вопросе выбора проекта:

• Проектная документация от застройщика. Поможет выяснить все нюансы и особенности строительства.
• Расположение несущих стен. Поможет понять, нужна ли Вам подробная документация и серьезные согласования, или будет достаточно уведомить соответствующие инстанции о перепланировке.
• Схема коммуникаций (вода, электричество, отопление, канализация, вентиляция). Существует целый ряд ограничений на перепланировки, связанные с перемещением расположения кухни, ванной, санузла, изменение расположения батарей и т.д.

Чем больше Вы будете знать о своем жилье, тем лучше. Правильно будет привлечь к процессу специалистов из профильных организаций (например, проектное бюро), которые точно скажут, какие решения без проблем пройдут согласование, а какие – нет. 

Ограничения при переустройстве пространства

Обратите внимание, что существуют общие правила, которые применимы ко всем видам жилья, независимо от типа и особенностей застройки.

Ниже перечислены действия, которые, скорее всего, не будут одобрены:

1. Перепланировки, которые могут помешать специалистам добраться к общедомовым коммуникациям в случае необходимости.
2. Перепланировка жилых комнат таким образом, что они становятся непригодными для проживания, особенно если это нарушает права соседей.
3. Изменение нагрузки на несущие колонны и стены, которое может привести к разрушению здания или другим аварийным ситуациям.
4. Установка регулировок или выключателей общего пользования, которые могут повлиять на потребителей других помещений.
5. Запрещено закрывать или ухудшать проходимость вентиляционных каналов.
6. Перенос радиаторов отопления на застекленные балконы, лоджии или веранды.
7. Подключение "теплого пола" к системе общего отопления или горячей воды.
8. Устройство штуцера для разводки трубопроводов, электричества или других коммуникаций в стыках, швах перекрытий и т.д.
9. Не разрешается перепланировать общие помещения (чердаки, технические этажи, части подъездов и т.д.) для частного использования.
10. Получение разрешения на перепланировки в жилых домах, признанных аварийными, невозможно.
11. Запрещено проводить работы, которые изменят внешний вид фасада дома.
12. При использовании газовой плиты между кухней и жилыми комнатами должна быть дверь. Запрещено устанавливать арки, ниши или объединять в студию, где стоят газовые приборы.

Важно отметить, что существуют и другие ограничения, некоторые из которых действуют только на региональном уровне, а другие – на федеральном. Поэтому обязательно изучайте все нюансы заранее.

Разрешения и уведомления

Все ограничения на перепланировку и согласование в соответствии с текущими законами разделены на две основные категории:

1. Разрешительные. В этом случае требуется тщательное изучение проектной документации и получение специального разрешения на выполнение работ.
2. Уведомительные. В этом случае Вы можете спокойно выполнить работы, а затем узаконить их, просто информировав соответствующие инстанции.

Особое внимание заслуживает получение спецразрешения от жилищной инспекции в следующих случаях:

• перенос туалета или ванной;
• установка перегородок, которые нагружают перекрытия выше установленных норм;
• перестройка несущих стен здания;
• любые кардинальные изменения планировки, существенно влияющие на исходную конфигурацию.

Уведомления будут достаточными, если Вы планируете произвести минимальные изменения планировки:

• установка антенны или кондиционера на фасаде здания,
• остекление балкона или лоджии,
• снос или перестройка не несущих перегородок (за исключением совмещения газифицированной кухни с комнатой или перемещения санитарных зон) и т.д.

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, то перед получением разрешения на изменения в квартире необходимо получить согласие в письменной форме от всех собственников, включая несовершеннолетних прописанных на жилплощади.

Какие документы необходимы для получения разрешения на перепланировку?

Для перепланировки квартиры не существует стандартного пакета документов, установленного законом. Несмотря на строгую проверку безопасности жилых помещений, государство не разработало универсальный список бумаг для согласования изменений в планировке.

Финальный список будет зависеть от целого комплекса юридических требований и региона, в котором Вы проходите процедуру перепланировки.

Вы можете начать подготовку к перепланировке даже до ввода здания в эксплуатацию и получения ключей от Вашего жилья.

Если Вы приобретаете жилье по договору долевого участия, Вам потребуются следующие документы:

• Справка от застройщика о выполнении Вами всех обязательств и отсутствии претензий со стороны застройщика.
• Документ о вводе дома в эксплуатацию.
• Акт приема передачи квартиры.
• Если права на недвижимость были переданы третьей стороне, обязательно требуется договор передачи прав собственности.
  

 Если Вам передали жилье в собственность от города, Вам потребуются следующие документы:

1. Распоряжение о передаче недвижимости.
2.  Документ о приемке квартиры.
3. Справка о подтверждении адреса жилья.
4. Справка, подтверждающая совпадение почтового адреса и адреса строительства.

Кроме того, Вам необходимо написать заявление об узаконивании проекта перепланировки квартиры, а также предоставить технический паспорт жилья и правильно оформленные проектные документы. Не забывайте забрать у строительной компании поэтажный план строения.

Когда следует легализовать перепланировку: до начала работ или после их завершения?

 Владельцы недвижимости осознают, что любая перепланировка, даже незначительная, требует предварительной подготовки и согласования. Однако, часто ситуация развивается иначе. Сначала проводится капитальный ремонт, включая формирование новых жилых и хозяйственных помещений, перестройку санузла и другие изменения. И только после этого владельцы начинают оформлять необходимые разрешительные документы. Если Вы планируете перепланировку, согласования с соответствующими органами власти не избежать. Поэтому не откладывайте разработку проектной документации, прохождение согласований и регистрацию всех этапов работ в срок.

В случае незаконных перепланировок в квартире Вы не сможете продать, обменять или выполнить любые другие коммерческие операции с недвижимостью. Вам придется тратить время на посещения различных учреждений, отказываясь от возможности быстрого получения денег.

Кроме того, при попытке узаконить перепланировку после ее осуществления, Вас могут ждать существенные штрафы, а в некоторых случаях даже требование восстановить первоначальный вид жилья. Это может произойти, если Вы нарушили каким-либо важные запреты при изменении конфигурации помещений.

Запомните что за нарушение строительных норм и правил (СНиП) Вы будете нести ответственность, включая уголовную. Поэтому всегда лучше провести даже самую простую перепланировку в соответствии с законодательством Российской Федерации, предварительно утвердив проект.

Перепланировка ипотечной квартиры

Перед началом реконструкции квартиры, приобретенной на ипотеку, необходимо получить согласие кредитора. Лучше всего учесть возможность таких изменений до заключения кредитного договора. Проанализируйте его внимательно, чтобы убедиться в отсутствии ограничений на изменение внутреннего. В противном случае, все ремонтные работы придется отложить до полного погашения кредита.

В любом случае, банку или другому кредитному учреждению нужно предоставить проектные документы и заявление о намерении провести строительные работы. Банк обязательно потребует от страховой компании оценку потенциальных страховых выплат, связанных с реконструкцией квартиры.

Важно учитывать ключевые моменты при принятии решения о реконструкции пространства

 Имейте в виду, что при покупке жилплощади с гибкой планировкой Вам все равно придется столкнуться с необходимостью согласования с официальными органами. Любое изменение, даже незначительное, требует официального подтверждения. Если Вы будете соблюдать все нормативы и правила, Вы сможете избежать значительных проблем. Для решения вопроса перепланировки не забудьте обратиться к профессионалам. Это поможет Вам упростить процесс и избавит от множества проблем в будущем, а также предотвратит столкновение с контролирующими органами.