Недвижимость — это не только красивые ключи на фото и улыбки счастливых покупателей. Очень часто агенту приходится разбираться в “запутанных” квартирах: то она досталась в наследство, то подарена от бабушки, то куплена в браке и теперь делится при разводе.
Каждая из этих ситуаций имеет подводные камни, и без грамотного подхода сделка может сорваться. Давайте разберём всё по порядку.
🏠 Наследство: квартира “от предков”
Что важно знать
- Сроки. На вступление в наследство даётся 6 месяцев со дня смерти собственника. Если пропустили — только через суд.
- Нотариус. Все наследственные дела оформляются у нотариуса по последнему месту жительства умершего.
- Множественные собственники. Если наследников несколько, квартира становится в долевой собственности. И вот тут начинается классическая драма: один хочет продать, второй жить, третий сдавать.
Риски
- Отсутствие полного пакета документов.
- Наличие спорящих родственников.
- Возможность оспаривания наследства другими лицами.
Чек-лист риелтора при продаже наследственной квартиры
✅ Проверить, оформлено ли свидетельство о праве на наследство. ✅ Убедиться, что квартира зарегистрирована в ЕГРН на новых собственников. ✅ Согласовать позицию всех наследников (подписывают все, даже если их 10). ✅ Узнать, нет ли судебных споров или притязаний со стороны других родственников. ✅ Предупредить покупателя: такие сделки часто требуют дополнительного времени.
🎁 Дарение: подарок с сюрпризом
Что важно знать
- Дарение — это безвозмездная сделка. То есть никто никому ничего не платит.
- Нотариус обязателен, если дарится доля.
- Даритель может жить в квартире. Иногда в договор включают условие пожизненного проживания.
- Оспорить дарение сложно, но возможно. Например, если докажут, что дарителя вынудили или он был недееспособен.
Риски
- Даритель передумал и пытается оспорить сделку.
- Родственники недовольны и идут в суд.
- В квартире зарегистрированы жильцы, которые не собираются выписываться.
Чек-лист риелтора при работе с подаренной квартирой
✅ Проверить договор дарения и наличие регистрации в ЕГРН. ✅ Уточнить, не прописаны ли условия проживания дарителя. ✅ Проверить, были ли судебные дела по объекту. ✅ Убедиться, что все собственники согласны на продажу. ✅ Получить свежую выписку из ЕГРН (ограничения, обременения, жильцы).
👪 Совместная собственность: “на двоих, но не всегда поровну”
Что важно знать
- Всё имущество, купленное в браке, считается совместным, даже если оформлено на одного.
- При продаже квартиры требуется нотариальное согласие супруга.
- При разводе квартира может делиться пополам (или по-другому, если есть соглашение или суд).
- Если у квартиры несколько владельцев (например, супруги + дети), продавать без всех участников нельзя.
Риски
- Отсутствие согласия супруга.
- Скрытые претензии при разделе имущества.
- Несогласие одного из собственников на продажу.
Чек-лист риелтора при продаже квартиры в совместной собственности
✅ Проверить дату покупки квартиры и дату брака. ✅ Убедиться, что супруг/супруга согласен(а) на продажу (нотариальное согласие). ✅ Если был развод — проверить решение суда или соглашение о разделе имущества. ✅ Если квартира оформлена на доли (например, дети + родители) — собрать согласия всех. ✅ Проверить выписку из ЕГРН на наличие ограничений.
🔑 Общие правила для риелтора при сложных объектах
- Документы прежде всего. Никогда не выходите на показ, пока не проверили бумаги.
- Выписка из ЕГРН — must have. Она покажет реальных собственников и обременения.
- Юрист в помощь. Если есть сомнения — лучше подключить юриста.
- Объяснять клиенту риски. Честность = доверие. Лучше сказать: “сделка займёт больше времени”, чем обещать золотые горы.
- Медиатор внутри вас. Иногда придётся гасить споры между родственниками, а не просто показывать квартиры.
Итог
Наследство, дарение и совместная собственность — три самые частые “проблемные зоны” на рынке недвижимости. Но именно умение разбираться в этих ситуациях и вести клиентов через них делает риелтора профессионалом.
Главное — не пугаться, а иметь алгоритм действий. Тогда любая квартира, даже “с историей”, найдёт своего нового владельца.
