Топ 7 ошибок при покупке недвижимости в Краснодаре. Детальный разбор

Топ 7 ошибок при покупке недвижимости в Краснодаре.

Мы слышали, что Краснодар топит, поэтому будем искать жилье подальше от реки Кубань. И все боялись покупать там недвижимость. После дождей будьте готовы к незапланированным расходам на сапоги заброды. Никто не расскажет вам о плюсах конкурентов и уж тем более о своих минусах.

Привет, друзья. сегодня в статье я расскажу вам о самых распространенных ошибках при покупке недвижимости в Краснодаре. А также о том, с каким сложностями вы можете столкнуться в этом непростом деле. И сразу перейдем к теме.

Ошибка №1 Уточните, где именно вы хотите купить квартиру

Первая ошибка - это пытаться искать новое жилье в центре по низкой цене. “Хотим новую квартиру или свежепостроенный частный дом ближе к центру, ну и, конечно же, подешевле”. Именно такое пожелание чаще всего звучит из уст иногородних покупателей краснодарской недвижимости. Вроде бы абсолютно нормальный и вполне логичный запрос, но тут все зависит от того, что вы называете центром, и что в вашем понимании означает слово поближе. Лично для меня, да и для большинства других коренных краснодарцев, центр города это все то, что находится в радиусе 2-3 километров от Главной Городской площади. А поближе к центру это такие районы как Фестивальный, Школьный, Горогороды, ну, максимум Черемушки. Но оказывается некоторые иногородние граждане могут считать центром, ну, или близкими к центру такие районы как Петра Метальникова, Западный обход или даже Гидрострой. Хотя для коренного краснодарца эти районы всегда были самыми далекими окраинами. Поэтому когда Вы обращаетесь к риелторам с просьбой подобрать Вам жилье в Краснодаре ближе к центру, обязательно уточняйте, где в Вашем понимании начинается центр и сколько километров для Вас считается недалеко. А вообще действительно в центре Краснодара, а не где-нибудь на Петра Метальникова, стоимость одного квадратного метра в современных домах будет начинаться минимум от 150 тысяч рублей. А в среднем это около 200 тысяч за квадрат, в зависимости от конкретного дома, состояния, а также от прочих различных факторов. Поэтому имея на руках менее 6 миллионов рублей, даже однушку в центре Краснодара в современном доме Вы вряд ли найдете. Конечно, если не рассматривать квартиры в домах от так называемых частных застройщиков или старую вторичку. 

Ошибка №2 Рассматривайте покупку квартиры и на окраинах Краснодара

Вторая ошибка - не рассматривать окраинные поля без инфраструктуры, особенно если Вы покупаете недвижимость в инвестиционных целях. Сегодня это пустое поле с низкими ценами, а завтра развитый район с дорогим жильем. Например, в 2010 году улица Восточно-Кругликовская была пустой окраиной, а сейчас это один из самых востребованных районов с красивейшим парком, стадионом и очень дорогим жильем. То же самое можно сказать и про Западный обход, Восточный обход, район поселка Плодородного, про новую часть Гидростроя и так далее. Буквально несколько лет назад во всех вышеперечисленных локациях ничего не было, и все боялись покупать там недвижимость. А сегодня в этих районах появились новые школы, детские сады, поликлиники, рынки, дороги, и, соответственно, цена на жилье там выросла в разы. Поэтому если Вы покупаете недвижимость в инвестиционных целях, либо просто для того, чтобы сохранить капитал, то обязательно рассматривайте только те районы, где пока еще ничего нет, но есть перспективы роста, потому что с развитием инфраструктуры, цена квадратного метра существенного вырастает. Также растет стоимость аренды. В то время как в развитых районах, особенно в старых домах, цена может не расти, а стоять на месте или даже немного снижаться. 

Ошибка №3 Не верьте слухам о потопах Краснодара

Третья ошибка или скорее заблуждение - это излишняя боязнь потопов и наводнений. “Мы слышали, что Краснодар топит, поэтому будем искать жилье подальше от реки Кубань”. Очень часто я слышу подобные фразы от своих клиентов. Друзья, может я сейчас кого-то удивлю, но проблема подтоплений в некоторых районах города абсолютно никак не связана с рекой Кубань. Благодаря Краснодарскому водохранилищу, река из берегов никогда не выходит. Во время сильных ливней может затапливать только некоторые участки определенных улиц, по причине неработающей или отсутствующей ливневой канализации. Причем абсолютно в разных частях города и только саму проезжую часть. Например, после хорошего проливного летнего дождя, когда за пару часов выпадает месячная норма осадков, под водой может частично оказаться улица Московская в районе Музыкального микрорайона. Затопить может улицу Автолюбителей в самом низком месте. Фестивальный микрорайон, несмотря на то что считается одним из лучших и дорогих, тоже в некоторых местах превращается реку. Бывает что подтапливает и центр, например, Красную, Северную в районе Галереи или улицу Суворова под ж/д мостом. И это только часть мест, где ливневки могут не справляться. Я сейчас перечислил далеко не все локации, но вся прелесть в том, что такие потопы, как правило, длятся не более двух-трех часов, и могут быть в том или ином месте не чаще чем раз в пятилетку. При этом важно отметить, что практически никогда такие наводнения не наносят ущерб частным домам или квартирам, даже на первых этажах. Пострадать могут только некоторые подвалы или цоколя, которые находятся ниже уровня земли. Также ущерб может быть нанесен и автомобильному транспорту. Но, повторюсь еще раз, такие ситуации не носят массовый характер, бывают крайне редко и точечно. Также в Краснодаре есть два известных микрорайона, где вода в лужах на улицах стоит чуть ли не круглый год, а в сезон дождей это все усугубляется. Это знаменитые Музыкальный и Российский, которые в нулевых и десятых годах стихийно застраивались частными застройщиками и, естественно, о ливневках там никто тогда особо не заботился. Как раз в этих локациях квартиры на цокольных этажах самые дешевые и только в сезон дождей становится понятно: почему цена такая низкая. Поэтому если вы покупаете недвижимость в Краснодаре летом в засуху, при этом плохо знаете город, стараетесь на всем экономить и гоняетесь за самыми дешевыми вариантами, то после дождей будьте готовы к незапланированным расходам на сапоги заброды. Но в целом, думать и бояться, что Краснодар - это сплошная Венеция, не стоит.

Ошибка №4 Не жадничайти комиссионные за сделку с недвижимостью

Четвертая ошибка - не платить комиссию риелтору при поиске жилья на вторичном рынке. Запомните, если агент подбирает Вам недвижимость на вторичке и не берет с Вас комиссию за свою услугу, то он однозначно работает не в ваших интересах. Никто не будет работать бесплатно. Поэтому если платите не Вы, то значит платит собственник, причем так или иначе из Вашего кармана. В таком случае риэлтор будет показывать Вам только те объекты, где есть договоренность с собственниками, а не те, которые Вам подходят больше всего. Да и вариантов на выбор в таком случае будет значительно меньше. Следующий минус для покупателя при взаимодействии с риэлтором по вторичке без оплаты комиссионных - это отсутствие торга и всегда завышенная цена. Очень часто при такой схеме заложена двойная комиссия и риелтор не замотивирован в торге, так как любые скидки могут съедать его скрытую комиссию. Исключением, когда риелтор может реально работать в интересах покупателей, при этом не брать комиссию, может быть подбор недвижимости на первичном рынке. А из того вытекает уже пятая популярная ошибка.

Ошибка №5 Покупайте недвижимость с риэлторами в Краснодаре

Пятая ошибка. И заключается она в том, что многие пытаются искать объекты на первичке напрямую от застройщика без риелтора. На первичном рынке недвижимости Краснодара можно не переживать, если с Вас агент не берет комиссию. Переплаты точно никакой не будет. Если риелтор попадется хороший, то наверняка будет учитывать именно Ваши интересы, как бы это странно не звучало. Объясню почему. Связано это в первую очередь с тем, что в Краснодаре, в отличие от той же Москвы, почти у всех застройщиков вознаграждение риелтора или сотрудника отдела продаж всегда включено в стоимость недвижимости. Первичный рынок в нашем городе устроен так, что если покупатель приходит в отдел продаж к застройщику напрямую без агента, то процент со сделки зарабатывает сотрудник отдела продаж. Если покупатель приходит к тому же застройщику с риелтором, то процент получает уже риелтор. При этом важно отметить, что конечная цена объекта для покупателя будет одинаковая, как с риелтором, так и без него. Но многие до сих пор почему-то ошибочно считают, что если придут к застройщику без профессионального посредника, то смогут купить дешевле. И это - заблуждение. Я скажу больше. Если Вы хотите купить новостройку в Краснодаре, то Вам не выгодно ходить по застройщикам напрямую без опытного и проверенного риелтора. Тем более если Вы не очень хорошо знаете город, историю его развития и особенности местного рынка недвижимости. Расскажу подробнее.

Ну, во-первых, Вы можете не знать столько застройщиков, сколько знает опытный риелтор. Во-вторых, зайдя в любой отдел продаж, сотрудники конкретной строительной компании будут нахваливать и пытаться продавать только свои жилые комплексы. Никто не расскажет Вам о плюсах конкурентов и уж тем более о своих минусах. И это логично. Таким образом, обойдя несколько конкурирующих застройщиков и послушав, что каждый хвалит только себя, у Вас не будет объективной картины или Вы вовсе запутаетесь. В то время как независимый риелтор, который в любом случае получит комиссию, какого бы застройщика он Вам не продал, помимо заработанных денег, еще замотивирован получить в дальнейшем поток рекомендаций от Вас. В случае если Вы действительно останетесь довольны покупкой, Вы обязательно приведете еще клиентов, и хороший риелтор это понимает. Поэтому если агент не берет с Вас комиссию и показывает вам новостройки, это не значит, что он не мотивирован продать Вам лучший вариант. Иначе у него не будет хороших отзывов, рекомендаций и, соответственно, новых клиентов.

Но риелторы тоже бывают разные. Если человек заинтересован только здесь и сейчас срубить побольше бабла, то такой агент может показывать и пытаться продать Вам в первую очередь тех застройщиков, которые платят больше, а не тех, которые строят лучше, не думая о том, что рекомендаций у него в дальнейшем от Вас не будет. Ну, и в-третьих, если Вы попытаетесь искать объекты на первичном рынке самостоятельно, то после визита в несколько отделов продаж Вы можете не только запутаться, но и попасть в CRM-ки застройщиков как прямой клиент. Причем достаточно даже просто позвонить в отдел продаж со своего телефона. После чего риелторам станет невыгодно работать с Вами без комиссионного вознаграждения. Потому что в таких случаях застройщик агенту уже не заплатит. После самостоятельных визитов в строительные компании, чтобы риелтор действительно работал в Ваших интересах, Вам придется заплатить комиссию, которую можно было бы изначально не платить. В итоге Вы будете вынуждены либо переплачивать, либо изучать рынок и дальше пытаться найти объекты самостоятельно. 

Ошибка №6 Рассматривайте все варианты районов в Краснодаре

Шестая ошибка - слушать родственника или знакомого, проживающего в Краснодаре при выборе района. Вероятнее всего каждый будет нахваливать только тот район, где живет сам. Это проверено уже годами на практике. Но если не рассматривать локацию объективно, а только привязываться к тем районам, которые советуют друзья, то можно пропустить хорошие и очень выгодные по цене варианты.

Ошибка №7 Не верьте фотографиям недвижимости на торговых площадках

И, наконец, седьмая ошибка. Самая опасная на мой взгляд. Это верить объявлениям и фотографиям на таких сайтах как Авито, Циан или Домклик. Особенно если Вы находитесь в другом городе и приценивается для того, чтобы продать свое жилье и переехать в Краснодар. Во-первых, большинство объявлений фейковые. Многие фотографии и цены не соответствуют действительности. Создаются такие заманухи только для того, чтобы привлечь Ваше внимание и побудить у Вас желание совершить звонок. Об этом я уже многократно говорил в своих предыдущих выпусках. Поэтому сейчас глубоко вдаваться в тему не буду. Запомните только одно. Если по телефону где-нибудь на Авито Вам ответили, что красивая квартира или дом по сказочной цене есть в продаже и этот объект можно посмотреть, то это вовсе не означает, что вам говорят правду. Скорее всего Вы нарвались на фейк. Во-вторых, если в объявлении написано, что продает собственник, то это тоже абсолютно не означает, что объявление от хозяина. Это может быть как риелтор с левой сим-картой, скрытой комиссией, так и тот же самый фейк. Обычно такие аккаунты созданы недавно, у них всего одно объявление, и нет никаких отзывов. Так что будьте внимательны и осторожны.

Друзья, ну, и не забывайте, что я уже более 15 лет занимаюсь подбором и продажей недвижимости в Краснодаре. Поэтому если Вы хотите купить или продать дом, квартиру или земельный участок в нашем городе и не знаете к кому обратиться, то я с радостью готов помочь Вам. Звоните или пишите. Желаю вам добра, финансового благополучия и всего самого наилучшего. До скорых встреч.