— или как не оказаться с золотым унитазом, который никто не хочет арендовать
Многие начинающие инвесторы в недвижимость думают примерно так: «Чем дороже квартира — тем выше доход. Возьму пентхаус в центре — буду грести деньги лопатой».
Но, увы, реальность часто оказывается менее глянцевой, чем рендеры жилого комплекса бизнес-класса. И тот самый пентхаус с видом на Кремль может простаивать месяцами, в то время как студия в Тюмени уже в третий раз сдаётся без простоя.
Давайте разберёмся: почему премиум-сегмент не всегда выгоден для инвестиций — и кому он вообще нужен.
1. Высокий порог входа, низкая доходность
- Вы покупаете квартиру за 50 млн, сдаёте её за 200 тысяч в месяц и гордо называете это инвестицией. Но если посчитать: 200 тыс х 12 мес = 2,4 млн в год 2,4 млн / 50 млн = 4,8% годовых. До вычета налогов, расходов на содержание и простоев.
- А теперь сравните с обычной студией в рабочем районе за 4 млн, которая сдается за 25–30 тысяч. 30 тыс х 12 = 360 тыс в год → 9% годовых.
- И это ещё без учёта, что пентхаус может простоять пару месяцев в ожидании "своего" арендатора, а студию разметают на следующий день.
2. Аудитория арендаторов — узкая и капризная
Кто снимает дорогие квартиры?
- Топ-менеджеры, которым оплачивает жильё компания
- Иностранцы (если они ещё остались)
- Условный «богатый одинокий айтишник»
И вот тут начинается игра: — «А есть паркинг? Только крытый и рядом с лифтом». — «А можно поменять кухню? Мне не нравится плитка». — «У вас нет камина? Тогда мы посмотрим другой вариант».
Чем выше чек — тем выше ожидания. И не факт, что ваша дизайнерская мебель, купленная за сотни тысяч, понравится следующему жильцу. Он, возможно, захочет её вынести и заменить на IKEA.
3. Риск простаивания
Арендаторы в премиум-сегменте не стоят в очереди. Это на обычную студию звонят через 15 минут после публикации, а дорогая квартира может висеть неделями или месяцами.
Причины:
- Маленький рынок
- Высокие требования
- Сложная экономическая ситуация (первым делом сокращают расходы на аренду, не на еду же)
А пока ваша "инвестиция" простаивает — вы продолжаете платить:
- Коммуналку
- Содержание паркинга
- Обслуживание охраны и консьержей
- Ипотеку (если вдруг с ней влезли)
4. Непредсказуемая перепродажа
Квартиру за 6–8 млн вы перепродадите в любой момент. Там всегда есть спрос — как со стороны арендаторов, так и покупателей.
А вот продать квартиру за 60 млн — уже квест.
Вы не просто ищете покупателя. Вы ищете состоятельного человека, которому понравится планировка, дом, локация, вид из окна и цвет ламината.
И вот вы уже в третий раз сносите перегородку в мастер-спальне, чтобы угодить потенциальному покупателю. А он потом всё равно уезжает в Дубай.
5. Ремонт и обслуживание — как на особняке
Вы не можете просто покрасить стены и повесить шторы из «Леруа». В премиум-сегменте ждут:
- Итальянскую сантехнику
- Дизайн от архитектурного бюро
- Встраиваемую технику последней модели
- Идеальный ремонт, где даже плинтус стоит дороже, чем вся кухня в обычной квартире
А ещё:
- Дорогая управляющая компания
- Обслуживание лифтов, подземного паркинга, охраны, фитнес-зала, сауны и лаунж-зоны
6. Зависимость от экономики и «настроения элиты»
Как только на горизонте маячит кризис — премиум страдает первым. Потому что:
- Люди начинают считать деньги
- Крупный бизнес урезает бонусы сотрудникам
- Богатые тоже иногда «затягивают пояса»
И спрос на дорогую аренду и покупку моментально падает. Зато у студии в спальном районе по-прежнему очередь из студентов, семей и молодых специалистов.
Когда премиум всё-таки имеет смысл?
Покупать дорогую недвижимость стоит, если:
✅ Вы покупаете для себя, а не ради дохода ✅ У вас уже есть портфель с «простыми» квартирами и хочется чего-то статусного ✅ Вы понимаете рынок, умеете работать с VIP-клиентами и у вас есть ресурс ждать ✅ Вы покупаете в топ-локации на старте проекта, где есть шанс на серьёзный рост в будущем (и то — с осторожностью)
А если хочется просто дохода? Тогда подумайте о таких вариантах:
- Студии или однушки в спальных районах крупных городов
- Квартиры в городах с высоким спросом на аренду (Казань, Краснодар, Новосибирск, Тюмень и т.д.)
- Апартаменты в ЖК у метро
- Маленькие квартиры в студенческих и туристических районах
Доходность может быть выше, риски — ниже, а хлопот — меньше.
Итог: премиум — это красиво, но не всегда выгодно
Премиум-сегмент — это не про "купил, сдал и забыл". Это про вкусы, капризы, простои, высокие расходы и нестабильность. Он может быть частью стратегии, но редко — её основой.
И давайте честно: иметь дорогую квартиру — приятно. Но лучше, когда она приносит радость, а не головную боль и постоянные расходы.
Если вы всё же хотите вложиться в недвижимость — начните с анализа рынка. А наш сайт поможет:
- Найти варианты в любом сегменте
- Разместить объявление
- Или просто сравнить, сколько сейчас стоит вход в «премиум» и «народный» сегмент.
Покупайте с умом. И пусть ваши метры всегда растут в цене — а не в количестве проблем 😄
