Вопрос дня: Рынок недвижимости в 2024 году. Будет ли крах?

Рынок недвижимости в 2024 году. Будет ли крах?

Каждый второй эксперт по недвижимости говорил о крахе рынка в 2024 году, а каждый первый говорил об его росте. Я тоже люблю по прогнозировать и порассуждать на тему рынка недвижимости. Тем более, что мои предыдущие прогнозы сбылись более чем на 90%. Мы поговорим о текущей ситуации на рынке, почему она образовалась. Сделаем прогнозы на ближайшие месяц-два. Конечно, поговорим о том, где, и главное, как сегодня выгодно купить недвижимость.

Почему одни говорят про падение, а другие про рост недвижимости

В преддверии нового года много экспертов давали прогнозы по росту или падению рынка недвижимости. Я прочитал около десятка таких статей, и могу сказать, что и те, и те были правы. Но здесь нужно понимать, что первые пессимистичные прогнозы были характерны для регионов с низкой экономической активностью: это Поволжье, это республики Северного Кавказа, какое-то дальнее Подмосковье. А оптимистичные прогнозы по росту рынка недвижимости были характерны для регионов с высокой экономической активностью: это Москва, Подмосковье, это Краснодарский край, это Тюмень, это Екатеринбург и так далее. Давайте разбираться почему так происходило.

Во-первых, для регионов с низкой экономической активностью характерен отток населения, потому что все люди смотрят там где лучше и там где более высокие заработные платы и более лучшие перспективы. Естественно, оттуда люди начинают переезжать в регионы с более высокой экономической активностью. 

Во-вторых в регионах с низкой экономической активностью, естественно, возникает убыль населения, и продать на убывающем рынке что-то дорого, естественно, не получится. Вот для них и были характерны достаточно серьезные скидки по застройщикам, было падение цены квадратного метра на вторичном жилье. Там либо продавали с хорошими дисконтами, либо продавали с какими-то хорошими бонусами. Ну, в виде рассрочки платежа. Может быть, какие-то кладовки в подарок застройщики давали или парковки и так далее.

Для регионов с высокой экономической активностью как раз-таки все получилось наоборот, рынок начал расти. Почему? Потому что спрос рождает предложение, а если спроса слишком много, а предложения мало, то предложение повышает цену. 

Господдержка в новостройках будет отменена

Здесь же получился невероятный парадокс. Во-первых, перед новый годом Эльвира Набиуллина сообщила о том, что господдержку в ипотеках в новостройках будут прекращать. Казалось бы, ну, рынок недвижимости должен как минимум пойти вниз или там стагнировать, но ничего подобного. Он наоборот пошел вверх. Вы знаете, друзья, дело в том, что рынок недвижимости прогнозировать с точки зрения логики не всегда правильно, потому что люди покупают, не всегда логически осмысливая то, что они делают, а покупают чаще всего на эмоциях. В Краснодаре конкретно получилась следующая ситуация. Застройщики сказали о том, что больше господдержки не будет. Что произошло? Произошла небольшая паника, и люди, которые хотели попасть так скажем в последний вагон уходящего поезда, начали активно подавать на ипотеку, и, соответственно, количество сделок к новому году было рекордным по сравнению со всем прошлым годом. Во-вторых, на руку сыграл парадокс. Дело в том, что когда Эльвира Набиуллина к концу года объявила о том, что убирает господдержку и, соответственно, государство уже не будет поддерживать, а разницу в процентных ставках между льготной ипотекой в 6% и действующей это порядка 10-11% перекладывается на застройщика. Застройщик, естественно, из своего кармана платить не будет, и переложил это все на стоимость квадратного метра. И получилось, что квадратный метр в новостройках вырос почти, на примере однокомнатной квартире в Краснодаре почти на миллион. Люди, которые увидели рост цены застройщика, естественно, поддались панике и начали активно набирать еще больше льготных ипотек, даже по завышенной стоимости. Вторичный рынок жилья, как ни странно, тоже начал на это реагировать постепенно правда, не активно, но тем не менее. То есть когда человек продает свою квартиру за четыре миллиона, а у застройщика она стоит пять, это одно. А когда у застройщика она поднялась на миллион, естественно, человек, который продает на вторичном рынке, ну, тем кому не срочно нужно продать, тоже поднимает ценник, пусть не на много, но тем не менее цена ползет вверх. Для Краснодара на данный момент времени характерно изменение цены на вторичном жилье. То есть она пока стоит плюс-минус на одном месте, но тем не менее уже есть определенные лоты, которые начали потихонечку повышать стоимость. 

Изменение геополитической ситуации в стране

Еще одним драйвером роста цен стало изменение геополитической ситуации в стране. Если раньше многие люди стремились жить поближе к Европе, то есть такие регионы как Калининград, Калининградская область, как Санкт-Петербург и Ленинградская область, как, например, Псковская область были очень интересны для жизни, то теперь, по сути, это стали окраины Российской Федерации, потому что сейчас в связи с очень сложными отношениями с европейскими странами, граница, по сути, закрыта на замок. Если, допустим, раньше жители Калининграда легко могли выехать там на какой-нибудь на шоппинг в Литву, в Германию, в Польшу и так далее. Это было не проблема. То сейчас это стало действительно большой проблемой, и бизнес, он тоже начал перемещаться из этих регионов в другой. Потому что если раньше в Калининграде, например, том же был очень развит активно транзитный бизнес, когда там были перевалочные пункты, когда хорошо работал порт, то сейчас ничего этого нет. Естественно, крупный бизнес начал перемещаться в другие регионы поближе к тем местам, с которыми происходит торговля, а это Китай, это Казахстан, это та же Северная Корея, как ни странно. То есть весь бизнес потихонечку из западной части перемещается в восточную часть, либо в южную часть. Почему? Потому что он здесь, например, в Краснодарском крае есть порт, и так или иначе Россия торгует с Турцией, очень активно с другими странами по морю, и, да, здесь требуются свои сотрудники, и здесь начинают активно развиваться портовая структура и транзитная структура тоже.

После ситуации с Украиной все встанет на свои места?

Многие эксперты заявляли о том, что как только закончится специальная военная операция на Украине, все вернется на круги своя. Ну, если не все, то большая часть. К сожалению, друзья, не вернется.

Во-первых, Европа наложила самое большое количество санкций на Российскую Федерацию за всю историю существования государств. 

Во-вторых, все торговые потоки практически заморожены. 

В-третьих, российский бизнес уже ориентируется на страны Юго-Восточной Азии и Китая. И теперь все это возвращать обратно… Ну, во-первых, это будет затратно. Во-вторых, очень долго. Поэтому все, кто ждет, что сейчас все поменяется в лучшую сторону, ну, оно то конечно, поменяется, а в лучшую или в худшую, ну это покажет время.

Прогнозы на первичный рынок

Что касается первичного рынка, на мой взгляд, ипотеку с господдержкой под 8% годовых просто уберут. Потому что это большая нагрузка на бюджет и сейчас она уже по сути реализована. Во-вторых, будет очень активно развиваться ипотека, семейная ипотека под 6%, будет развиваться ипотека ИЖС под 3%, то есть сельская ипотека. Появятся какие-то еще более адресные ипотеки, например, поддержка учителей, поддержка врачей, поддержка какой-нибудь категории населения. Сейчас в принципе активно обсуждается история о многодетных семьях, то есть даже об этом президент говорил. Возможно здесь тоже появится какой-то свой вид ипотеки, точечный.

Прогнозирую продажи частных домов под сельскую ипотеку, потому что, как мы знаем, все голосуют рублем. Поэтому человек ищет там, где выгодно, там где дешевле. И, да, если есть возможность купить дом под 3%, естественно, многие люди этим воспользуются. В этом случае будет переток населения из агломерации на периферию. Возможно, это даже решит вопрос с пробками в Краснодаре. 

Прогнозы на вторичный рынок

Что касается вторичного рынка, здесь тоже будут изменения. Изменения будут в поднятии цены квадратного метра. В этом заинтересованы, как ни странно, все участники рынка: и банки, и сами собственники, и, как ни странно, застройщики. Собственники, естественно, хотят продать подороже. Банки понимают, что весь первоначальный взнос, как правило, зависает именно во вторичном жилье, то есть люди, которые хотят расширения площади своего жилья, они продают свое, берут ипотеку и таким образом вносят свой первоначальный взнос за счет продажи своего старого жилья. И, конечно, застройщики. Любой застройщик заинтересован продать побольше квадратных метров жилья. Естественно, он всеми силами будет помогать людям, которые хотят расширения. То есть в Краснодаре в принципе уже начали появляться такие интересные программы у застройщиков, как Trade in, когда они берут старую квартиру, продают и эти деньги добавляют в счет ипотеки на новую квартиру. Возможно, таких программ станет побольше, либо они как-то будут видоизменяться. 

Что теперь делать?

А теперь говорим о конкретных предложениях. Что же теперь делать? Естественно, это будет касаться и первичного рынка, и вторичного. Говорим о первичном. Дело в том, что в первичном рынке сейчас цена квартиры зависит от банка, где Вы планируете кредитоваться. Если это, например, Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и так далее, то в этом случае эти банки уже исчерпали лимит государственной поддержки ипотеки. В этом случае комиссионное вознаграждение банк перекладывает на застройщика, который в свою очередь перекладывает на покупателя.

Если мы говорим о таких маленьких банках, такие как, например, Центр-инвест, как, например, Росбанк, они еще не исчерпали лимитов господдержкии, соответственно, они не перекладывают это на застройщиков, и цена у них сохраняется более-менее в первозданном виде.

Ситуация следующая, например, одна и та же квартира, ну, к примеру, в ЖК Кирпичи может стоить, например, для Сбербанка 8,5 миллионов рублей, а, например, для Центр-инвеста или Росбанка она может стоить 7,1. Почему? Потому что комиссионное вознаграждение во втором случае остается за государством. Поэтому если вы планируете покупать для себя, для жизни, покупайте сейчас, но обратите внимание не на крупные банки, а на более мелкие банки. У них вот условия будут в любом случае гораздо интереснее. 

Сельская ипотека. 

То есть люди, которые хотят купить себе дом для жизни. В этом случае лучше посмотреть не периферию от города. То есть такие крупные города как, например, Екатеринбург, как Ростов-на-Дону, Краснодар и так далее, всегда есть какой-то пригород. И в этом пригороде возможно взять ипотеку под 3%, то есть сельскую ипотеку. Например, возьмем Краснодар. Есть город Краснодар, есть маленький аул Козет, это находится в Адыгее через речку. Расстояние от Краснодара до аула Козета составляет всего лишь там 3-4 километра, а по времени всего 5-7 минут до центра города. В Козете продаются дома, которые можно взять под сельскую ипотеку 3%. В Краснодаре дома можно взять только под 18%. То есть вы понимаете, что разница в платежах будет просто колоссальная. И многие люди, которые раньше не обращали внимания на такие маленькие населенные пункты, сейчас как раз таки на него и обратили внимание. И именно в таких населенных пунктах возникает самый большой прирост цены. Это вопрос к инвесторам. Куда вкладываться? Вкладываться в ИЖС, как раз таки в тех населенных пунктах, где можно купить дом под сельскую ипотеку. 

Вторичный рынок

Сейчас на нем самая минимальная цена квадратного метра. И те, кто хочет купить выгодно и с очень хорошим дисконтом - это ваше время. Более того, многие люди сейчас покупают под высокую ставку вторичного жилья, то есть 18-20%. Потому что ближе к лету, естественно, ставка рефинансирования тоже будет падать и можно будет рефинансироваться более выгодную процентную ставку. Конечно, они переплатят небольшие проценты по ипотеке, но купят квартиру по самой минимально возможной цене. 

Инвестирование в долгосрочной перспективе

А теперь давайте поговорим об инвестировании в недвижимость. Если раньше инвестирование в недвижимость было очень простым, то есть мы приходили к застройщику, покупали на котловане какую-нибудь квартиру и после сдачи продавали, то есть это порядка полутора лет и получали свою маржу 50%, то теперь это уже далеко не так. К сожалению, вот эти сладкие времена канули в лету.

Теперь мы говорим об инвестировании в долгосрочной перспективе. То есть это 5-7 лет. Более того, все инвестирование переместилось с купли-продажи квартиры на куплю и сдачу ее в аренду. Теперь есть два варианта.

Первый вариант - это покупка квартиры для последующей сдачи в долгосрочную, либо краткосрочную аренду. Почему аренду? Потому что рынок аренды тоже вырос. Если раньше, допустим, человек из регионов мог напрямую купить у застройщика квартиру без первоначального взноса, мог купить квартиру с ремонтом, с парковкой, со всем, даже с мебелью, то теперь этого, к сожалению, уже нет. То есть нет квартир без первоначального взноса. Первоначальный взнос поднялся до 30, а некоторых случаях даже до 50%. Ну и, естественно, ставка по процентам тоже подросла. Теперь стоимость ежемесячного платежа по ипотеке и стоимость аренды квартиры уже, к сожалению, не сопоставимы. Поэтому рынок недвижимости очень сильно активизировался. Как мы помним: спрос рождает предложение.

И второй вариант - это комбинированное инвестирование, когда мы покупаем квартиру, сдаем ее в долгосрочную, либо краткосрочную аренду. И по прошествии некоторого времени потом ее продаем, когда цена ее поднимется. А если говорить о самих квартирах, то инвестирование раньше, это было в основном однокомнатные квартиры и студии, то теперь это все сместилось в сторону либо студий, либо трёхкомнатных квартир. Потому что трёхкомнатные квартиры сейчас очень-очень популярны как для сдачи, так и для покупки.

Друзья, если у Вас есть мнение на этот счет обязательно напишите в комментарии. Будет интересно сравнить ваше мнение и мое с тем, что произойдет на рынке недвижимости через месяц другой.