Пять способов продажи квартиры в ипотеке

Значительная часть жилой недвижимости приобретается с использованием ипотечного кредитования, поскольку этот финансовый инструмент обладает целым рядом преимуществ в глазах покупателей. Среди них - прозрачность и надежность сделки, возможность получить квартиру сразу, с последующей выплатой кредита небольшими ежемесячными платежами, а также отсутствие необходимости нести расходы на съемное жилье. Однако ипотека - это долгосрочный кредит, рассчитанный на 10-20 лет. За столь длительный период времени жизненные обстоятельства могут потребовать продажи квартиры, находящейся в ипотеке. Рассмотрим, каким образом можно наиболее эффективно решить данный вопрос.

Возможна ли продажа?

Безусловно, рассмотрим этот вопрос подробнее.

Согласно законодательству, недвижимость, находящаяся в ипотеке, является полноценной собственностью заемщика. Это означает, что владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, но с учетом некоторых важных нюансов.

Ключевым ограничением является необходимость получения согласия кредитора на любые юридически значимые действия в отношении такой недвижимости до полного погашения ипотечного займа. Поэтому первым шагом для собственника будет визит в банк и согласование планируемой сделки с ипотечным кредитором.

Лишь после получения одобрения от банка владелец может приступать к выбору оптимальной схемы реализации обремененного объекта недвижимости. Единственным исключением из этого правила является возможность досрочного полного погашения ипотеки. В этом случае с жилья снимается обременение, и собственник получает полную свободу в распоряжении своим имуществом.

Таким образом, ипотечная недвижимость является полноценной собственностью заемщика, но с учетом необходимости согласования сделок с кредитором до момента полного расчета по займу. Это важно учитывать при планировании любых операций с обремененным объектом.

Способ 1. Досрочный расчет по ипотеке

Полное погашение ипотечного кредита - эффективный способ избавиться от долговой нагрузки

Для многих заемщиков досрочное погашение ипотеки становится желанной целью. Этот способ позволяет полностью закрыть ипотечный долг и избавиться от необходимости ежемесячно вносить платежи в банк. Чаще всего к такому решению прибегают, когда большая часть ипотеки уже выплачена, а у заемщика есть возможность единовременно погасить оставшуюся сумму.

При этом важно тщательно подготовиться к процедуре досрочного погашения:

Изучите условия кредитного договора. Уточните, нет ли каких-либо штрафных санкций или дополнительных платежей за досрочное закрытие ипотеки. Эту информацию лучше получить еще на этапе заключения сделки.

Проанализируйте свой график платежей. Возможно, будет разумнее погасить ипотеку не сразу, а поэтапно, несколькими частями. Это позволит снизить финансовую нагрузку и избежать необходимости привлекать дополнительные заемные средства.

После внесения последнего платежа обязательно получите от банка документальное подтверждение полного погашения ипотечного кредита. Это страхует от возможных претензий со стороны кредитора.

Полное досрочное погашение ипотеки - это действенный способ избавиться от долговой зависимости. Но к этому решению следует подходить взвешенно и предварительно тщательно проработать все нюансы.

Способ 2. Потребительский заем для досрочного расчета по ипотеке

Безусловно, данный способ можно рассматривать как своеобразную вариацию предыдущего метода. В обоих случаях речь идет о привлечении дополнительного заемного финансирования для закрытия недостающей части суммы на приобретение недвижимости по ипотеке.

Однако в этом случае мы имеем дело с несколько иным подходом - оформлением потребительского кредита непосредственно в том же банке, где была оформлена ипотека. Для реализации данного сценария также необходимо связаться со своим персональным кредитным менеджером, детально объяснить сложившуюся ситуацию и запросить возможность получения потребительского займа на погашение остатка по ипотеке.

Стоит отметить, что многие финансовые организации весьма лояльно относятся к таким обращениям, особенно если речь идет о сравнительно небольшой сумме доплаты. В этом случае банк, как правило, идет навстречу клиенту, предоставляя ему потребительский кредит на закрытие оставшейся части ипотечных обязательств.

Способ 3: Ипотеку за квартиру гасит покупатель

В случае если самостоятельно погасить ипотечный долг не представляется возможным, можно воспользоваться помощью будущего покупателя жилья. Подобная схема реализации сделки выглядит следующим образом:

Первым шагом становится оформление предварительного договора купли-продажи или, в отдельных случаях, составление расписки. После этого собственник квартиры получает от покупателя денежный аванс.

Далее продавец уведомляет банк-кредитор о намерении досрочно погасить ипотеку и полностью закрывает задолженность.

Банк, в свою очередь, снимает обременение с недвижимости и выдает закладную с отметкой о полном погашении займа.

Следующим шагом становится обращение в Росреестр или МФЦ для снятия залога с объекта недвижимости. Как правило, данная процедура занимает до 5 рабочих дней, о ее завершении покупатель и продавец получают соответствующее SMS-уведомление.

Заключительным этапом является оформление основного договора купли-продажи, в котором ранее переданный аванс учитывается в качестве первоначального взноса.

Сложность подобных сделок заключается в том, что не всегда удается быстро найти покупателя, готового предоставить крупную сумму в качестве предоплаты.

Способ 4: Продажа квартиры с переуступкой ипотечного долга покупателю

В данном случае сделка осуществляется под тщательным контролем банка-заемщика, что позволяет свести к минимуму любые риски и возможные осложнения, как для владельца, так и для покупателя.

Этот вариант является оптимальным, если у покупателя недостаточно средств для полной оплаты жилья. По сути, происходит переоформление существующего кредита продавца на нового кредитора.

Некоторые банки готовы пойти навстречу и рефинансировать ипотеку, тем самым улучшая условия кредитования в пользу покупателя.

Алгоритм действий при передаче ипотечного долга выглядит следующим образом:

• Продавец уведомляет заемщика о намерении передать долг по займу новому лицу. Банк в течение нескольких дней принимает решение по предстоящей сделке.
• Покупатель собирает необходимый пакет документов, аналогичный оформлению стандартного ипотечного кредита.
• Заключается договор цессии, в рамках которого права и обязанности по существующему займу переходят к покупателю. При изменении условий кредитования вместо договора цессии банк оформляет новое кредитное соглашение.
• Подписывается договор купли-продажи.
• Регистрируется переход права собственности на ипотечную недвижимость к новому заемщику, а также повторно регистрируется обременение в Росреестре.

В результате продавец получает только часть стоимости квартиры, но может продать ненужную недвижимость на ранних этапах и избавиться от необходимости дальнейших выплат банку.

Способ 5: Продажа ипотечной недвижимости непосредственно банком

Данный способ реализации квартиры не относится к добровольным действиям собственника, а является вынужденной мерой, к которой прибегают банки при наличии существенной задолженности заемщика по ипотечному кредиту. Такие сделки проводятся, как правило, на основании судебного решения, предоставляющего банку право на продажу залогового имущества.

Стоит отметить, что подобные сделки почти всегда осуществляются по заниженным ценам, поскольку финансовая организация заинтересована в максимально быстром возврате средств. Поэтому крайне важно избегать подобных ситуаций и при первых признаках финансовых трудностей незамедлительно обращаться в банк.

В случае временных проблем с платежами рекомендуется проинформировать кредитора, который может пойти навстречу и предоставить кредитные каникулы. При более серьезных сложностях следует обсудить с представителем банка возможные варианты реструктуризации долга или самостоятельной продажи жилья.

Если же судебное решение о реализации квартиры уже вынесено, продажа будет осуществляться в форме аукциона. При этом, если вырученных средств окажется недостаточно для полного погашения задолженности, заемщик сохранит статус должника перед банком. И лишь в случае, когда сумма превысит размер долга, разница будет возвращена собственнику.

Плюсы и минусы продажи ипотечного жилья

Безусловно, продажа квартиры, находящейся в ипотеке, требует тщательного рассмотрения всех нюансов и особенностей предстоящей сделки. Как профессиональный копирайтер, я постараюсь более детально осветить данную тему.

Действительно, основным преимуществом продажи ипотечной недвижимости является защита от мошенничества со стороны покупателя. Банк, выступающий залогодержателем, контролирует все операции и следит за юридической чистотой сделки. Кроме того, при таком варианте продажи отсутствуют налоговые издержки, а все расходы по переоформлению ложатся на плечи покупателя.

Вместе с тем, нельзя не отметить и существенные недостатки. Так, квартиры с обременением, как правило, стоят значительно дешевле аналогичного жилья без ипотеки. Кроме того, спрос на такую недвижимость, к сожалению, не отличается высокой активностью, что может привести к затягиванию процесса поиска покупателя. Также следует учитывать, что вырученные от продажи средства продавец получает лишь после успешной регистрации сделки в Росреестре.

Таким образом, решение о продаже ипотечной квартиры требует тщательного взвешивания всех "за" и "против". Главное - найти оптимальный вариант, максимально соответствующий конкретной жизненной ситуации клиента.