Как обезопасить себя от возможных споров с арендаторами, минимизировать риски и обеспечить законность арендных отношений

Подготовка к сдаче жилья в аренду требует учета различных аспектов, включая юридические вопросы, чтобы избежать неприятностей, потери времени и денег, а также сохранить хорошие отношения с арендатором. В данной статье мы рассмотрим основные юридические аспекты сдачи недвижимости в долгосрочную аренду.

Важные аспекты подготовки к аренде включают:

• Уплата налогов: Важно учесть правила и механизмы уплаты налогов на доходы от аренды. Неправильная налоговая политика может привести к юридическим проблемам и штрафам.
• Готовность недвижимости: Перед сдачей жилья в аренду убедитесь в его фактической готовности к проживанию. Это включает в себя проведение необходимых ремонтных работ и обеспечение работоспособности всех коммуникаций.
  
• Защита прав сторон договора: При подписании договора аренды необходимо учесть механизмы защиты прав как арендодателя, так и арендатора. Это включает в себя определение прав и обязанностей сторон, условий расторжения договора, а также возможных споров и их разрешение.
  
• Учитывая эти аспекты при подготовке к сдаче жилья в аренду, вы сможете минимизировать риски юридических проблем и создать благоприятные условия для успешной аренды.
  

Способы уплаты налогов при сдаче жилья в аренду

Перед началом поиска арендаторов необходимо принять решение относительно уплаты налогов.

Существует несколько возможных вариантов:

1. Подача декларации по форме 3-НДФЛ (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей на общей системе налогообложения). Этот вариант подходит как для физических лиц, так и для ИП, работающих на общей системе налогообложения.
2. Использование одного из видов упрощенной системы налогообложения или приобретение патента (для индивидуальных предпринимателей). Это может быть удобным вариантом для ИП.
   
3. Уплата налога на профессиональный доход (для самозанятых). Этот вариант может подойти, если вы работаете как самозанятый.
   

Общая система налогообложения наименее популярна среди арендодателей, особенно среди ИП, из-за ставки в 13% и более сложной отчетности. Например, помимо декларации 3-НДФЛ, может потребоваться подача декларации по НДС. Хотя по факту налог на добавленную стоимость уплачивают владельцы апартаментов, но все арендодатели должны представлять отчетность.

Для физических лиц процесс уплаты налогов не такой сложный — достаточно одной декларации. Налог на доход от аренды, в размере 13%, необходимо платить ежегодно до 30 апреля следующего года.

Декларацию можно подать как лично в налоговую инспекцию, так и онлайн, в личном кабинете на официальном веб-сайте Федеральной налоговой службы, где также предоставлена форма для уплаты налога.

Альтернативные методы уплаты налогов включают в себя регистрацию как индивидуальный предприниматель (ИП) на упрощенной системе налогообложения (УСН) или приобретение патента.

При выборе УСН "Доходы" арендодатель обязан внести в бюджет 6% от полученной прибыли. Система УСН "Доходы минус расходы" предполагает уплату 15% разницы между доходами и расходами. Это выгодно в случае, если затраты на ведение арендного бизнеса значительны (например, при посуточной аренде).

Важно помнить, что ИП, работающие по любой форме УСН, могут уменьшить доход на сумму, уплаченную за себя и своих сотрудников в виде страховых взносов.

Покупка патента подразумевает фиксированную сумму налога на имущество — 6% от потенциального годового дохода от сдачи квартиры в аренду. Этот доход определяется каждым регионом самостоятельно и зависит от площади и расположения квартиры.

Для снижения налоговой нагрузки собственник может зарегистрироваться как самозанятый. Ставка налога на профессиональный доход в таком случае составит 4% при работе с физическими лицами и 6% при обслуживании компаний. Однако следует учитывать ограничение по доходу, который не должен превышать 2,4 млн рублей в год или 200 тыс. рублей в месяц.

Самозанятость можно оформить даже имея основное место работы. Налоговая стимулирует это, предоставляя самозанятым вычет в размере 10 тыс. рублей. Налог все равно нужно уплачивать, но благодаря вычету сумма будет ниже.

После разбора вопросов по налогам, важно собрать все необходимые документы для заключения договора аренды. Рекомендуется это сделать еще до того, как будет опубликовано объявление.

Если вы являетесь единственным собственником квартиры и у вас нет ипотеки, вам потребуются следующие документы:

1. Правоустанавливающий документ (свежая выписка из ЕГРН).
2. Паспорт.
   
3. Договор аренды.
   
4. Справки об отсутствии долгов по ЖКУ.
   
5. Опись имущества.
   
6. Акт приема-передачи.
   
7. Ваш ИНН (требуется вам, а не арендатору).
   

Подготовка Квартиры

Для обеспечения залога стабильных и долгосрочных отношений с арендатором, гарантирующих его удобство и безопасность в вашем жилье, важно учесть следующие моменты:

• Пожарная безопасность: Обеспечьте наличие датчиков дыма и газа, а также огнетушителей в квартире. Регулярно проверяйте их функциональность.
• Электробезопасность: Проверьте электрическую сеть на перегрузки, короткие замыкания и обрывы. Гарантируйте соответствие проводки стандартам безопасности.
  
• Безопасность окон: Убедитесь, что окна надежно закреплены и не имеют повреждений, которые могут представлять опасность. Рассмотрите установку специальных запоров, особенно если арендаторы планируют проживание с маленькими детьми.
  
• Замки и сигнализация: Установите надежные замки на входных дверях и рассмотрите возможность установки сигнализации для защиты от незаконного проникновения.
  
• Надежность водопровода: Проверьте водопроводные и канализационные системы, а также батареи на предмет утечек. Обеспечьте исправность сантехники и оборудования, связанного с водоснабжением.
  
• Соблюдение данных мер поможет снизить риск возникновения чрезвычайных ситуаций. Дополнительно, рекомендуется зафиксировать состояние вышеперечисленных элементов в договоре аренды или акте приема-передачи жилья.
  

Механизмы защиты прав сторон договора

Основным документом для вас и арендатора является договор. Для предотвращения возможных конфликтов в будущем важно подробно определить все важные моменты в этом документе.

Что включить в контракт:

• Информация о сторонах контракта (полные имена, паспортные данные, адреса регистрации);
• Сведения о проживающих;
  
• Информация о детях и домашних животных;
  
• Размер и периодичность арендной платы;
  
• Способы оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество, интернет, телефон);
  
• Разрешение или запрет на курение;
  
• Условия и размер обеспечительного платежа;
  
• Размеры неустойки для каждой из сторон в случае нарушения контракта;
  
• Порядок досрочного расторжения контракта.

Рекомендуется заключать договоры на год с возможностью пролонгации, что избавляет от необходимости государственной регистрации. Помимо контракта, подготовьте акт приема-передачи квартиры и опись имущества.

В опись включите крупную мебель и бытовую технику с указанием всех существующих дефектов. Опись также может содержать информацию о штрафах за повреждения, возникшие после передачи жилья, или процедуру их устранения.

Еще один полезный документ — акт о разграничении эксплуатационной ответственности, где стороны договариваются о условиях обслуживания и ремонта бытовых коммуникаций. Например, определение ответственности за ремонт кранов или лейки душа может быть детально прописано в этом акте. Хотя подписание его не является обязательным, его наличие значительно облегчает разрешение потенциальных спорных ситуаций.

Что делать, если компенсация за причиненный ущерб оказалась больше внесенного обеспечительного платежа? 

Наш риэлтор  подмечает: "В таких ситуациях отсутствует механизм возмещения. Если урегулировать конфликт мирным образом не удается, необходимо обратиться в суд. Однако судебные процессы могут завершиться в вашу пользу. В этом помогут опись имущества и фото- или видеоматериалы, демонстрирующие изначальное состояние квартиры или предметов в ней".

Тем не менее эксперт рекомендует избегать обращения в суд и стремиться к урегулированию разногласий через диалог. Для этого необходимо ясно обсудить все условия на ранней стадии, составить договор тщательно и установить правильные отношения с арендатором.

Важно помнить, что арендатор не несет ответственности за ущерб, вызванный естественным износом, действиями соседей или коммунальными службами. Чтобы избежать рисков, связанных с подобными ситуациями, возможно страхование имущества.