Приобретение жилья всегда требует тщательного анализа и аккуратности, особенно при покупке на первичном рынке. Важность юридической чистоты квартиры нельзя недооценивать. На приобретаемую недвижимость могут быть наложены различные ограничения, известные как обременения. До тех пор, пока они не будут сняты, собственник не сможет полностью распоряжаться своим имуществом. Например, при получении ипотечного кредита таким ограничением является сам кредит, так как квартира до его погашения находится в залоге у банка. После завершения договора банк самостоятельно поможет устранить это ограничение. Однако, если попытаться снять обременения раньше времени, это будет очень сложно.
В некоторых случаях наличие обременений может быть выгодным. Помимо возможности получить ипотеку, на вторичном рынке наличие таких ограничений позволяет приобрести недвижимость со значительной скидкой. Давайте детально рассмотрим нюансы того, как снять обременение с квартиры в дальнейшем.
Что такое обременение?
Юридический взгляд на обременение недвижимости подразумевает, что такое ограничение накладывает определенные сдерживающие факторы на права собственника в отношении его имущества. Продажа такой недвижимости становится невозможной, а также возникают проблемы с ее сдачей в аренду, получением кредита под залог и прочими действиями. Чаще всего обременение связано с те что имущество находится в залоге у банка. Другие виды ограничений встречаются реже, но и о них стоит поговорить, а также рассмотреть вопрос о правильном снятии обременения.
Варианты снятия обременения
Для того чтобы избавиться от обременения, необходимо решить проблемы, которые стали причиной наложения ограничений на собственность.
Чтобы стать полноценным владельцем квартиры, нужно:
- При оформлении ипотеки или других видов залоговых обязательств, погашение всех долговых обязательств автоматически приводит к снятию обременений с имущества. Финансовые учреждения самостоятельно передают данные о закрытии договора в Росреестр, что влечет за собой автоматическое освобождение квартиры от залоговых прав. В некоторых ситуациях собственник может уско процесс, предоставив дополнительные подтверждающие документы.
- В случае, когда ограничения на использование жилья были установлены судом, снятие ареста также происходит через судебное решение. Владелец должен устранить причину, по которой был наложен арест (как правило, это оплата долгов), после чего обратиться в суд с документами, подтверждающими погашение задолженности. Решение суда автоматически направляется в Росреестр, однако собственник может самостоятельно предоставить информацию об этом.
Снятие судебных обременений происходит дольше и требует больше усилий, так как необходимо дождаться заседания суда, которое может затянуться на несколько месяцев.
Усложнения для покупателя: ключевые аспекты приобретения имущества с обременениями
Приобретение имущества, на которое наложены ограничения, может осуществляться в соответствии с одним из двух возможных сценариев:
1. Покупатель предварительно информирован о существующих сложностях и полностью осознает природу возникших проблем. В таком случае потенциальный собственник готов самостоятельно устранить обременения.
2. Продавец скрывает наличие существующих проблем. В этом случае новый владелец столкнется с множеством неприятных сюрпризов и дополнительными расходами.
Чтобы избавиться от проблемных объектов недвижимости, продавец может снизить цену или предложить иные преференции. Однако, если человек стремится скрыть какие-либо детали, он, как правило, будет настаивать на минимальных сроках заключения сделки. Это необходимо продавцу для того, чтобы покупатель не успел провести тщательную проверку наличия и снятия обременений с квартиры. В связи с этим крайне важно проявлять повышенное внимание при заключении срочных сделок на рынке вторичной недвижимости, даже если Вы приобретаете жилье в новостройке.
Жилье в залоге у банка
Залоговая сделка с недвижимостью требует значительных временных затрат. Вам придется собирать дополнительные документы, координировать процесс с банковскими учреждениями и принимать во внимание дополнительные формальности. Однако в таких ситуациях у покупателя есть возможность получить определенные финансовые преимущества от продавца. Если квартира находится в залоге у банка, скрыть этот факт при совершении сделки купли-продажи чрезвычайно сложно. При наличии опытного юриста, сопровождающего процесс, риск значительно снижается.
Многие квартиры в строящихся домах имеют ипотечный обременение. Это происходит следующим образом: Вы берете кредит в банке для покупки строящегося жилья, и при этом Ваша новая квартира становится залогом. Пока кредит не будет полностью погашен, собственник не сможет осуществлять юридические сделки без разрешения банка. Таким образом, как собственник, Вы можете использовать квартиру исключительно для личного проживания.
В трудных обстоятельствах также есть шанс продать недвижимость. Возникают ситуации, когда человек не в состоянии обслуживать кредит или квартира перестает быть для него актуальной (развод, переезд и т. д.). При согласовании с банком, такую недвижимость можно выставить на аукцион. Новый покупатель покроет остаток задолженности по кредиту, что снимет все ограничения, получит документы на жилье и перечислит оставшуюся сумму продавцу.
Банки менее склонны соглашаться на смену заемщика. В таком случае требуется оценка его кредитоспособности и подготовка нового комплекта документов. Тем не менее, финансовые учреждения находят выход и из этой ситуации. Самый простой подход - снять ограничение с квартиры после погашения ипотеки и оформить новый залог на покупателя:
- Покупатель получает ипотечный кредит для приобретения жилья.
- Банк получает оставшуюся задолженность по текущей ипотеке и снимает ограничение.
- Сделка завершается, продавец получает оставшуюся сумму, а покупатель - документы и ключи от квартиры.
Для обеспечения успешной сделки, как правило, используется банковский аккредитив. Продавец получает деньги только после того, как полностью выполнит все условия договора.
Арест недвижимости
Ограничения, связанные с приобретением недвижимости по ДДУ или наличии значительных долговых обязательств, могут включать в себя арест имущества. Такой арест осуществляется на основе решения суда и касается должников или лиц, привлеченных к юридической ответственности по экономическим статьям Уголовного кодекса Российской Федерации.
Продажа квартиры, на которую наложен арест, возможна только после погашения всех задолженностей и получения соответствующего судебного разрешения на снятие ограничений. Для этого может потребоваться личная консультация с юристом или самостоятельное изучение процедуры, так как требуемые документы и детали могут варьироваться в зависимости от типа задолженности.
Случаи, когда может быть наложен арест на квартиру, включают:
1. Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью, такие как иски о возмещении ущерба, причиненного имуществу, или разделе жилплощади между родственниками.
2. Наличие долгов у владельца жилья, что касается как частных, так и юридических лиц. В случае неспособности погасить долги, судебные органы могут временно заморозить имущество.
3. Неспособность владельца выплачивать ипотечный кредит. Хотя банки обычно стараются избегать крайних мер, заемщик может столкнуться с арестом квартиры в качестве последнего средства воздействия.
Приобрести недвижимость, на которую наложен арест, возможно лишь при условии, что покупатель готов погасить все задолженности предыдущего владельца до передачи прав собственности. Сделки подобного рода считаются высокорискованными и сложными по ряду причин:
1. Трудно получить надежные гарантии от продавца.
2. Юридическое сопровождение таких сделок обходится дорого, поскольку требует разработки сложных и нестандартных соглашений.
3. Нет никаких гарантий, что после перевода средств арест с недвижимости будет снят в ближайшее время, так как судебные процессы могут затянуться.
4. После перечисления средств продавец может изменить свое решение о продаже или потребовать полную рыночную стоимость (без учета потраченных средств). Избежать таких проблем можно с помощью опытного юриста, но обеспечить стопроцентную гарантию практически невозможно.
5. Если не провести тщательное изучение недвижимости после снятия финансового обременения, могут быть обнаружены другие нюансы, такие как прописка несовершеннолетних или недееспособных лиц.
Обычно арестованную недвижимость приобретают профессиональные риелторы с большим опытом работы для последующей перепродажи. Для личных нужд рекомендуется избегать покупки "проблемных" квадратных метров, так как снятие обременения может быть затруднительным, дорогостоящим и длительным процессом.
Семейные отношения и права на собственность
Существуют дополнительные формы ограничительных мер, которые могут затронуть интересы третьих лиц в отношении прав на жилые помещения. Так, приобретение значительной недвижимости у пары может стать проблематичным.
В ситуации с зарегистрированным союзом, вероятнее всего, оба супруга обладают равными правами на совместное владение имуществом. В связи с этим, продажа недвижимости требует согласия второго супруга.
В случае недобросовестных продавцов, о существовании мужа или жены могут "забыть" сообщить. В паспорте может не быть отметки о заключении брака. Затем второй супруг может аннулировать сделку через суд. Возврат средств в таких ситуациях не всегда возможен, так как бывший собственник мог их израсходовать или покинуть страну.
Обременения части недвижимости
Вышеупомянутые ограничения могут быть применимы не только к полноценному дому или жилой площади, но и к их отдельным частям. Получение кредита не обязывает Вас закладывать все имеющееся имущество. Например, если Вам нужно 1,5 миллиона рублей, а Ваша квартира оценивается в 5 миллионов, то закладывать всю квартиру не имеет смысла. Однако, обременение на долю будет действовать точно так же, как и на все имущество целиком. В результате, покупка такой квартиры нецелесообразна. Поэтому, перед приобретением любой недвижимости, убедитесь, что снята ли обременение с квартиры, если оно когда-либо было установлено.
Проверка недвижимого имущества
Приобретая жилье, каждый может легко проверить наличие обременений на квартиру с помощью доступных источников информации. Один из таких способов - обращение в Росреестр для получения сведений о снятии обременений. Важным компонентом Росреестра является Единое государственное реестровое пространство (ЕГРп), где содержатся данные о недвижимости по всей стране.
Чтобы получить информацию, Вы можете воспользоваться сайтом Росреестра или заказать выписку:
1. При использовании сайта возможны незначительные неточности в предоставляемой информации, так как иногда снятые ограничения могут отображаться в онлайн-режиме.
2. Заказ выписки гарантирует наиболее актуальные и полные данные.
Стоимость выписки ЕГРп в 2020 году составляет: для обычной выписки - 400 руб. на бумажном носителе или 250 руб. в электронном виде, для расширенной выписки - 750 руб. и 300 руб. соответственно. Выписку через интернет можно получить примерно через 20 минут.
Особенности ДДУ: стоит ли обходиться без участия банка
Решение приобрести недвижимость посредством долевого участия освобождает Вас от необходимости в будущем снимать обременения, поскольку ДДУ не предусматривает залогов. С одной стороны, это удобно, так как Вы становитесь соинвестором и постепенно вкладываете средства в строительство, не имея обязательств перед банком, не оплачивая проценты по кредиту, комиссии и т. д.
С другой стороны, ДДУ имеет свои риски и сложности. Возможны задержки строительства, подорожание стоимости квадратного метра в ходе постройки, а также проблемы, связанные с нечестными застройщиками. Более того, ДДУ требует регулярных значительных платежей на протяжении периода строительства. Такой подход можно сравнить с рассрочкой, но с гораздо большим количеством рисков. В случае ипотеки Вы сможете вносить относительно небольшие суммы длительное время, включая период, когда Вы уже будете проживать в квартире.
При покупке квартир в недостроенном доме с оформленным ДДУ всегда существует риск двойной продажи одного и того же жилья. В случае ипотечного кредитования подобная проблема отсутствует, так как банки тщательно проверяют информацию. Вы также можете использовать открытые источники, которые помогут определить наличие обременений и степень сложности их снятия.
Купить жилье и снять обременение: сложно, но выгодно
Покупка и продажа "проблемной" недвижимости представляет собой довольно сложный процесс. Часто нечестные продавцы, пользуясь знанием всех тонкостей, разрабатывают хитрые схемы обмана. Обычно подобные проблемы возникают на вторичном рынке. Но стоит помнить, что приобретение жилья в новостройке у частного лица также относится к вторичному рынку, даже если дом был недавно сдан в эксплуатацию.
С другой стороны, если у Вас есть возможность снять обременение с квартиры, покупка может оказаться очень выгодной. Честные продавцы в таких случаях склонны к значительным уступкам, поскольку такое жилье часто продается для решения каких-либо проблем, будь то финансовые или семейные.
Если Вы хотите приобрести жилье и снять с него обременение, обратитесь за помощью к профессионалам. После проведения тщательных проверок опытными юристами и риэлторами, а также заключения грамотного договора, например, с банковским аккредитивом, Вы сможете быть уверены, что Ваша покупка будет выгодной.
- Да
- Нет
