Как извлечь прибыль из неликвидной «вторички» и ликвидных бумаг и почему это подходит не всем.

Почти 60% жителей России до сих пор рассматривают вложения в недвижимость как эффективный способ сохранения и приумножения капитала. Однако потенциальная прибыль на данном рынке, которую можно было ожидать 15 лет назад, сейчас остается лишь мечтой для современных инвесторов.

Внедрение проектного финансирования значительно сократило разрыв между начальной и конечной стоимостью новых строений, а ужесточение условий льготных ипотечных программ дополнительно снизило привлекательность первичного рынка.

Что касается "вторичного рынка", здесь никогда не было высоких доходов. Однако в настоящее время в этом сегменте есть некоторый инвестиционный потенциал. Однако для его реализации необходимы не только средства и готовность к риску, но и профессиональные знания и, часто, хорошие связи. В данной публикации мы рассмотрим пять нетрадиционных способов заработка на недвижимости.

Флиппинг: покупаем, ремонтируем, перепродаем

Этот метод заключается в поиске и покупке квартир с существенной скидкой, владельцы которых либо не ухаживали должным образом, либо столкнулись с непредвиденными ситуациями, такими как пожары и другие чрезвычайные обстоятельства. Вложив средства в ремонт такой недвижимости, ее можно потом продать с выгодной наценкой. Этот метод инвестирования в недвижимость известен как флиппинг, а люди, которые этим занимаются, называются флипперами.

Основная трудность здесь заключается в сохранении баланса между затратами и потенциальной прибылью. Скидка на квартиру в запущенном состоянии может достигать 20% ее рыночной стоимости. Однако качество ремонта должно быть на высоком уровне. Это не обязательно означает дорогостоящий ремонт - его можно выполнить, например, в минималистическом стиле, но при этом качественно и профессионально. Например, вместо плитки на кухне можно использовать линолеум, но он не должен деформироваться через неделю после укладки.

Обычно такими инвестициями занимаются люди, обладающие большим опытом работы с недвижимостью. Это те, кто, во-первых, способен найти подходящие варианты (такие квартиры часто не попадают на сайты с объявлениями), и, во-вторых, понимает, будет ли объект востребованным и по какой цене.

Часто такие инвесторы располагают собственным штатом строителей, поскольку сотрудничество с внешними специалистами может существенно увеличить бюджет и сделать вложение нецелесообразным. Существуют также маленькие агентства, специализирующиеся на приобретении, ремонте и последующей перепродаже таких объектов, находящихся в невостребованном состоянии.

В целом, инвестиции в устаревшую недвижимость - это сложный и многоступенчатый процесс, который требует от инвестора высокой квалификации, глубокого понимания рынка и постоянного контроля за ситуацией. Нельзя назвать этот вид дохода пассивным. Скорее это является отдельной сферой бизнеса.

Конфискат: цены ниже, риски выше

Имущество, изъятое у предыдущих владельцев по различным причинам, можно приобрести по ценам существенно ниже рыночных. Обычно это означает скидку в размере 15–20%. Чаще всего причиной конфискации квартир является невыплата ипотеки. В соответствии с законом (статья 348 ГК РФ), должник может лишиться недвижимости, если более трех раз в течение года нарушает сроки платежей, а сумма задолженности превышает 5% стоимости объекта.

Такую квартиру можно приобрести как после вступления в силу судебного решения о конфискации, так и до этого — существуют различные способы реализации залоговой недвижимости. Самый простой, но не самый надежный для частных инвесторов, — участие в банковских аукционах. Обычно на таких аукционах недвижимость реализуется с добровольного согласия должников.

Однако, во-первых, торги на аукционах идут на повышение, что может аннулировать всю выгоду. А во-вторых, иногда победитель аукциона обнаруживает, что в квартире прописан ребенок или недееспособное лицо, выписать которых без серьезных дополнительных усилий невозможно. Поэтому перед участием в борьбе за такие объекты следует тщательно изучить аспекты сделки, что требует опыта и знаний в области юриспруденции.

Еще один вариант реализации залогового имущества — публичные торги. Они проводятся после того, как вступает в силу решение суда об изъятии недвижимости должника. Квартира также переходит в собственность лица, предложившего лучшую цену, и если желающих будет много, цена редко упадет значительно ниже рыночной.

В случае, если первые торги не состоятся, начальную стоимость имущества снижают на повторных. Поэтому наиболее выгодная стратегия для инвестора — постоянно отслеживать профильные площадки.

Основной риск публичных торгов — возможность оспаривания их результатов (если произошли нарушения в процедуре) или даже самого решения суда об изъятии квартиры. Бывший владелец может подать апелляцию в течение трех лет. В обоих случаях приобретенную квартиру, возможно, придется вернуть.

Еще один важный аспект: объекты, выставленные на публичные торги, нельзя посмотреть лично, в отличие от обычных квартир. Это не предусмотрено законом. Потенциальные инвесторы вынуждены доверять описаниям в документах и осмотру дома и подъезда.

Максимальную юридическую защиту покупателям обеспечивает третий способ приобретения залоговых квартир — через онлайн-платформы банков. В таких случаях они сами проверяют все необходимые документы. На своих веб-сайтах банки предлагают варианты, которые не удалось продать на аукционах. Обычно цена обратно пропорциональна времени, проведенному на рынке — чем дольше, тем ниже. Однако осмотр квартиры перед покупкой также невозможен.

В конечном итоге этот способ заработка также не подходит для широкого круга инвесторов. Ключевым моментом успеха здесь являются глубокие знания в области права и опыт работы на аукционных площадках.

Покупка жилья, попадающего под реновацию

В недавнем прошлом жилища в старых и аварийных домах были полностью неэффективными, однако теперь ситуация стремительно меняется, особенно в Москве. Программа реновации и массовая переселенческая кампания из старого жилья делают эту недвижимость объектом потенциальных инвестиций. То же самое относится и к другим регионам, где власти активно переселяют жителей из аварийных кварталов.

Идея для инвестирования заключается в том, чтобы оперативно узнать о планах переселения конкретного дома и, покупая жилье в нем, получить взамен квартиру в новом жилом комплексе, доход от продажи которой покроет все затраты.

Однако это сделать не так просто, как кажется. Во-первых, существует риск, что процесс расселения затянется — дата переселения может быть перенесена на неопределенный срок.

Во-вторых, владельцы такого жилья также стремятся сохранить свою прибыль и либо отказываются от продажи, либо значительно завышают цены. Это и произошло в Москве, где после начала программы реновации квартиры и комнаты в хрущевках подорожали резко.

Наиболее успешными на этом поприще оказываются инвесторы, которым информация о планах переселения становится известной до ее официального объявления. Это позволяет предвосхитить рост цен со стороны собственников и иметь большую уверенность в том, что придется ждать не так долго.

Покупка квартир на первых этажах и перевод их в коммерческие площади

В последние годы этот метод получения дохода от квартир стал утрачивать свою популярность из-за введенных властями ограничений. Во-первых, сужается круг того, что можно делать в таких помещениях. Например, с мая 2020 года чиновники серьезно ограничили размещение в них магазинов с разливным пивом, установив ограничения на площадь торгового зала (не менее 20 кв. м на федеральном уровне, а в Новосибирской области — не менее 50 кв. м).

Со временем также усложняется процесс перевода помещений из жилого в нежилой фонд. В 2019 году Жилищный кодекс был дополнен пунктом о необходимости получения согласия на это от всех собственников квартир в доме. Естественно, жильцы далеко не всегда готовы видеть рядом с собой коммерческий объект.

Однако спрос на помещения на первых этажах у бизнеса остается востребованным. Вполне реально договориться с соседними предприятиями, такими как аптека, салон красоты или пункт выдачи заказов. Это особенно актуально там, где мало или совсем нет новостроек, первые этажи которых предназначены для коммерческой деятельности.

Неизменно остается факт, что квартиры на первых этажах по статистике менее популярны у покупателей. Продать их сложнее, чем аналогичные жилплощади выше. Поэтому стоимость такой недвижимости ниже — инвестор может рассчитывать на скидку около 10%.

Если удастся превратить такое жилье в коммерческое помещение, это существенно увеличит его стоимость. Перевод в нежилой фонд может увеличить цену квартиры примерно на 30%, что предоставляет дополнительные возможности для получения дохода как от аренды, так и от последующей перепродажи.

Играем на бирже: акции и ПИФы

Биржа — это метод вложения средств в квадратные метры, не покупая их напрямую. Особенно учитывая, что, аналогично реальной недвижимости, фондовый рынок, где осуществляются сделки большинством инвесторов, также известен как вторичный рынок. Здесь строительство связано с несколькими финансовыми инструментами.

Во-первых, это классическая альтернатива — покупка акций ведущих российских строительных компаний. Простыми словами, приобретая эти ценные бумаги, вы в определенной степени становитесь совладельцем бизнеса, приобретая в нем долю, размер которой зависит от объема инвестиций. При успешном развитии застройщика акции повышаются в цене, их можно продать в будущем. Также можно получать дивиденды, которыми компании щедро делится в периоды процветания.

Альтернативой прямой покупке акций является приобретение доли в паевых инвестиционных фондах недвижимости (ПИФах). Это организации, которые управляют жилой и коммерческой недвижимостью или инвестируют в квартиры в строящихся проектах. В зависимости от типа фонда инвесторы вкладываются в квадратные метры или ценные бумаги.

Прибыль, полученная от сдачи активов в аренду или их перепродажи, затем распределяется между инвесторами. Доход инвестора, за вычетом комиссии фонда, зависит от объема купленного пая и успешности инвестиционной стратегии ПИФа.

ПИФы для вложения в недвижимость специалисты рассматривают как один из самых надежных инструментов, так как активы застрахованы, а спрос на рынке всегда присутствует, хотя и в различных масштабах.

Однако, независимо от выбранного варианта, стоит помнить, что рынок может не только расти. В случае падения стоимости акций инвесторы могут понести убытки, если решат продать ценные бумаги из портфеля по цене ниже их первоначальной стоимости.

Доходность в ПИФах также не является гарантированной: участники могут даже потерять все вложенные средства из-за неудачных действий Управляющей компании или непредвиденных рыночных обстоятельств.

Кроме того, для получения реальной прибыли на фондовом рынке требуется вложить достаточно крупные суммы - объем инвестиций может быть сопоставим с ценой хорошей квартиры. Важно также мудро распределить эти средства, следуя проверенной временем стратегии - не ставить все в одну корзину.