Скрытые манипуляции банков при получении ипотеки

Приобретение готового жилья за наличный расчет доступно не всем, что способствует быстрому росту рынка ипотечных кредитов. Привлекательные условия от банков и увеличивающееся число новостроек стимулируют стремление к улучшению жилищных условий.

Перед тем как подать заявление на ипотеку, крайне важно внимательно изучить и проанализировать все условия банковского оформления. Необходимо уделить особое внимание информации о расходах и специфическим деталям, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита.

Законодательные нормы

Для начала следует изучить нормативно-правовую базу, действующую на государственном уровне. Знание законодательных актов и прав облегчит процесс подачи заявления и анализа условий кредитования в банках.

Главным законом, регулирующим основные аспекты кредитования недвижимости в России, является Федеральный закон № 102 – «Об ипотеке». В этом документе описаны ключевые условия предоставления кредита заемщику: передача в залог объекта недвижимости банку до полного погашения долговых обязательств по договору.

На практике это выглядит следующим образом:

• запрет на продажу и обмен жилья;
• согласование с ипотечным кредитором каждого изменения в планировке;
• сложности при регистрации несовершеннолетних детей (банки неохотно одобряют такие действия, так как в будущем это может препятствовать реализации имущества в случае неплатежеспособности клиента).
  

Кроме того, законодательством предусмотрено, что клиент может быть изгнан из квартиры, приобретенной по ипотечному договору, если он не выполняет свои обязательства в течение длительного периода. Поэтому перед оформлением ипотеки важно тщательно оценить финансовые возможности семьи и учесть возможные риски.

Заемщики также не защищены от колебаний валютного курса в стране, что может привести к тому, что курсовая разница ляжет на клиента. В случае повышения ключевой ставки Центрального банка государство не будет компенсировать убытки заемщикам.

Однако всегда можно найти выход. Важно поддерживать контакт с кредитором в любых обстоятельствах для решения сложившейся ситуации.

Банковский маркетинг

Кредитование является основным источником прибыли для банков, поэтому они активно развивают и продвигают свои программы через специализированные отделы продаж. Ипотечные кредиты, в частности, представляют собой особенно прибыльный инструмент, так как приносят доход на протяжении длительного срока (от 10 до 30 лет). Каждый банк устанавливает свои специфические условия для предоставления ипотечных кредитов, некоторые из которых могут добавлять дополнительные финансовые затраты для заемщиков. Далее мы рассмотрим некоторые из этих условий.

Страхование

В соответствии с законодательством Российской Федерации, при выдаче ипотечного кредита обязательно страхование объекта кредитования. Это обеспечивает гарантию возврата кредита в случае непредвиденных ситуаций, таких как пожар, наводнение, противоправные действия третьих лиц, чрезвычайные обстоятельства или стихийные бедствия. Кроме того, банки часто требуют страхование жизни и трудоспособности заемщика на случай потери им основного источника дохода. Хотя заемщик может отказаться от этого вида страхования, банк в таком случае, вероятно, увеличит процентную ставку по кредиту, что делает этот вариант невыгодным для клиента с финансовой точки зрения.

Перед подачей заявки на кредит рекомендуется тщательно исследовать условия предоставления ипотеки, используя официальные источники информации или обращаясь за консультацией к специалистам в банковских отделениях. Важно учитывать, что комиссионные сборы могут значительно увеличить общую стоимость кредита. К таким комиссиям относятся:

• сборы за рассмотрение заявки на кредит;
• проценты за предоставление и перевод кредитных средств;
• плата за открытие и обслуживание ссудного счета.

Хотя многие ведущие российские банки отказались от взимания подобных платежей, не следует игнорировать вопрос о них и лучше заранее уточнить все нюансы.

Особое внимание следует уделить возможности досрочного погашения кредита. Если заемщик имеет возможность выплатить кредит раньше установленного срока, важно проверить условия досрочного погашения в кредитном договоре. Чаще всего при досрочном внесении средств в счет погашения основного долга проценты пересчитываются, что приводит к сокращению срока кредитования.

Однако в некоторых случаях досрочное погашение может быть связано с начислением штрафных санкций. Для внесения части долга или полного закрытия кредита раньше срока может потребоваться написание заявления в банк по установленной форме, после чего может потребоваться ожидание от одной до двух недель для осуществления платежа.

Плавающая процентная ставка

Банки для защиты от возможных финансовых рисков иногда предлагают договоры с плавающей процентной ставкой. Хотя такие случаи в современной практике кредитования встречаются нечасто, если в договоре обнаружена такая особенность, необходимо незамедлительно прояснить ситуацию с кредитором.

Если установить фиксированную ставку не удается, заключать такой договор не рекомендуется, так как банк может самостоятельно изменять условия начисления процентов.

Законодательство обязывает указывать эффективную процентную ставку по кредиту в договоре, включая расчеты, которые демонстрируют общую сумму переплаты. Изначально при предварительных расчетах заемщику предоставляются только данные о ежемесячных платежах и начальном взносе. После изучения информации о переплате клиент может принять решение о корректировке условий кредита (например, увеличение первоначального взноса или сокращение срока кредитования).

Дополнительные банковские услуги

Продажа дополнительных товаров и услуг без навязывания является одной из ключевых задач профессиональных продавцов в банковской сфере. При оформлении ипотеки могут быть предложены дополнительные банковские услуги, не связанные напрямую с основным договором:

Кредитные карты – могут быть предоставлены как бонус, не требующий обязательного использования, но предназначенные для применения в случае неожиданных расходов.

Аренда ячеек в сейфах – может быть полезна при передаче денежных средств во время ипотечной сделки, обеспечивая безопасность транзакции.

Дебетовые карты – также предлагаются как неограничивающие личные карты, которые могут потребоваться для осуществления безналичных платежей через личный кабинет или платежные терминалы. Плата за обслуживание счетов начисляется только после активации карты.

Заемщик полностью вправе отказаться от этих услуг, не теряя при этом качество обслуживания в дальнейшем.

Нюансы различных программ

Для определенных групп населения в России предусмотрены специальные условия для получения ипотечных кредитов. Давайте рассмотрим основные аспекты и критерии для потенциальных заемщиков.

Военная ипотека

Граждане, которые заключили контракт на прохождение военной службы и проработали в этой сфере более трех лет, могут претендовать на льготный ипотечный кредит. Первоначальный взнос может быть сформирован за счет средств, накопленных в рамках НИС (накопительно-инвестиционной системы). Максимальная сумма кредита составляет 2 миллиона 330 тысяч рублей. Годовая процентная ставка по таким кредитам установлена на уровне 9,5%.

Ипотека для молодых семей

Программа ипотечного кредитования для молодых семей предназначена для супругов, которым еще не исполнилось 35 лет, и у которых есть потребность в улучшении жилищных условий. Размер кредита определяется индивидуально, с учетом состава семьи и места проживания, так как стоимость квадратного метра жилья в разных регионах может значительно различаться.

Материнский капитал

Рождение детей в семье открывает новые перспективы для расширения жилой площади, что в свою очередь способствует улучшению условий жизни малышей. Использование материнского капитала позволяет погасить существующий ипотечный кредит или внести первоначальный взнос при оформлении нового договора. Окончательное решение о расходовании средств материнского капитала принимается Пенсионным фондом России на основе комплекта предоставленных родителями документов.

Как быть в случае отказа?

Приняв решение о получении ипотечного кредита, клиент должен подать заявку в банк. Для предотвращения повторного заполнения документов, важно основательно разобраться в возможных причинах отказа в выдаче ипотеки:

1. Неблагоприятная кредитная история: Рекомендуется предварительно проверить свою кредитную историю, особенно если в прошлом были случаи просрочек платежей.
2. Недостаток дохода для обслуживания кредита: Банки учитывают не только основные источники дохода, но и дополнительные, а также расходы и лиц, находящихся на иждивении.
3. Недостоверные данные в анкете: Отказ может быть вызван неточностями или ложными сведениями, которые не удалось подтвердить (например, невозможность связаться по указанным контактам).
4. Ненадёжность работодателя: Если работодатель имеет репутацию недобросовестного или фальсифицирующего информацию, это может стать причиной отказа.
5. Частота отказов в кредитовании: Банки учитывают историю отказов по предыдущим кредитным заявкам, хранящуюся в кредитных бюро.
6. Неблагоприятный профиль заемщика: Факторы, такие как беременность, инвалидность, судимость или неадекватное поведение, могут снизить шансы на получение кредита.

Проанализировав эти причины, клиент может улучшить свои перспективы на получение ипотечного кредита и избежать ненужных повторных попыток.

На практике часто возникают ситуации, когда ипотечное займодавцы отказывают в выдаче ипотечных кредитов даже после того, как было дано предварительное одобрение заявки. Причиной этого могут стать различные изменения обстоятельств, которые проверяются заново перед окончательным утверждением условий сделки. Например, просрочки платежей по другим кредитам, потеря работы, появление новых финансовых обязательств или неудовлетворительное состояние объекта ипотеки могут послужить причиной отказа даже после начального одобрения.

Важно отметить, что банк не всегда обязан сообщать клиенту конкретную причину отказа в выдаче ипотеки, поэтому перед подачей повторной заявки важно исключить все возможные нарушения и обязательства. Если за рассмотрение анкеты клиента взималась плата, после отказа эти деньги могут не вернуться.

Перед тем как подавать заявку на ипотеку, необходимо хорошо подготовиться к процессу, как морально, так и финансово, учитывая все этапы проверок и необходимые платежи. Для того чтобы процесс согласования прошел успешно и без отказов, рекомендуется самостоятельно обеспечить соблюдение всех требований банка – погасить задолженности, увеличить доходы, улучшить кредитную историю, предоставить достоверные сведения и предупредить работодателя о будущих проверках.