Стоит ли вкладывать средства в покупку квартиры в Крыму

Несмотря на широкую известность полуострова, риски, связанные с приобретением недвижимости в Крыму, всегда были актуальными. В первую очередь они обусловлены спецификой местного рынка, а в последнее время к ним добавилось влияние ряда политических событий. С одной стороны, некоторая неопределенность может привести к снижению стоимости крымских квартир, что позволит их приобрести на более выгодных условиях. Однако, на данный момент эта тенденция находится лишь на теоретическом уровне, и квартиры на полуострове пока не демонстрируют значительного удешевления.

Покупка недвижимости в Крыму: плюсы и минусы

Единого мнения экспертов относительно целесообразности приобретения недвижимости в Крыму на данный момент нет. Основные опасения связаны с приграничным расположением полуострова по отношению к зоне боевых действий, а также неоднозначным статусом Крыма с точки зрения мирового сообщества. Согласно Конституции РФ, Крым является субъектом страны, но ряд государств по-прежнему считает его частью Украины.

Тем не менее, если абстрагироваться от политических факторов, можно выделить ряд преимуществ покупки жилья на полуострове, а также определить потенциальные риски такой инвестиции. Комплексный анализ ситуации позволит потенциальным покупателям взвешенно подойти к принятию решения о приобретении недвижимости в Крыму.

Преимущества покупки недвижимости в Крыму

• Мягкий климат, приближенный к субтропическому, – это, пожалуй, первая ассоциация, которая приходит на ум при упоминании Крыма. Действительно, здесь не бывает слишком холодных зим, влажность умеренная и подходящая людям, имеющим проблемы со здоровьем. Не зря полуостров давно славится как здравница, где расположено множество разнообразных курортов.
• Развитая инфраструктура Крыма позволяет приобретать жилье, не опасаясь снижения качества жизни. Полуостров хорошо связан с другими регионами России как автомобильным, так и авиационным транспортом.
• Живописная природа Крыма, сочетание гор и моря, создают неповторимые пейзажи. Хотя центральная и степная части полуострова не могут похвастать такой же живописностью, побережье прекрасно в любое время года.
• Инвестиционная привлекательность Крыма также является весомым аргументом в пользу покупки недвижимости. Цены на жилье здесь постоянно растут, а квартиры, приобретенные на стадии строительства, можно выгодно перепродать после сдачи дома. Кроме того, жилье в Крыму часто покупают для сдачи в аренду, что в курортный сезон приносит ощутимый доход.
  

Недостатки покупки

• Неопределенность крымского рынка. Помимо политических слухов и фейков, покупателей квартир в Крыму подстерегает и другая неопределенность - нестабильность рынка. Цены на недвижимость здесь крайне волатильны, а прогнозировать их динамику сложно даже экспертам. Это создает дополнительные риски для инвесторов.
• Ограниченность ипотечных предложений. Действительно, возможности приобрести крымскую недвижимость в ипотеку весьма ограничены. Лишь небольшое число банков работают на этом рынке, а программы кредитования крайне скудны. Это существенно сужает круг потенциальных покупателей.
• Сезонность экономики. Высокая стоимость крымской недвижимости обусловлена в том числе курортной спецификой региона. Но это же и накладывает ограничения - возможности для стабильного трудоустройства и получения дохода есть лишь в туристический сезон. Внесезонное содержание жилья может влететь в копеечку.

Таким образом, помимо политических рисков, покупка квартиры в Крыму сопряжена с целым рядом экономических и рыночных особенностей, которые необходимо тщательно просчитывать перед сделкой.

Особенности сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью в Крыму имеют свои уникальные особенности. Прежде всего, это касается правоустанавливающих документов на жилье, поскольку за прошедшие девять лет не все собственники успели переоформить их в соответствии с российским законодательством.

Заключать договоры купли-продажи квартир можно и по украинским документам, тем более что апостиль для них не требуется. Однако перед продажей все же лучше переоформить право собственности в Росреестре.

Не все владельцы хотят заниматься переоформлением, тем более что по закону оно не является обязательным условием. Но для покупателя это невыгодно – при будущей постановке квартиры на кадастровый учет могут быть обнаружены неузаконенные перепланировки; если речь идет о земельном участке – сместятся границы; или же вовсе появятся неучтенные претенденты на недвижимость, о которых ранее не было известно из-за путаницы в документах.

Безусловно, при покупке недвижимости в Крыму важно учитывать ряд нюансов. Например, в отличие от российского законодательства, в Украине балконы и лоджии включаются в общую площадь квартиры. Это важный момент, который необходимо принимать во внимание.

Еще более сложная ситуация складывается с земельными участками. Генеральные планы территорий полуострова до сих пор не утверждены, а их разработкой занимаются специалисты, находящиеся на материковой части страны. Это существенно затрудняет возможность дистанционно проверить, что именно находится на конкретном участке и насколько законной будет сделка. Кроме того, нередки случаи продажи участков по садоводческим книжкам, которые по законам РФ не являются правоустанавливающими документами.

Безусловно, при покупке недвижимости в Крыму важно учитывать ряд нюансов. Например, в отличие от российского законодательства, в Украине балконы и лоджии включаются в общую площадь квартиры. Это важный момент, который необходимо принимать во внимание.

Еще более сложная ситуация складывается с земельными участками. Генеральные планы территорий полуострова до сих пор не утверждены, а их разработкой занимаются специалисты, находящиеся на материковой части страны. Это существенно затрудняет возможность дистанционно проверить, что именно находится на конкретном участке и насколько законной будет сделка. Кроме того, нередки случаи продажи участков по садоводческим книжкам, которые по законам РФ не являются правоустанавливающими документами.

Также стоит отметить, что приобрести недвижимость в Крыму в ипотеку с украинскими документами или садоводческой книжкой не представляется возможным – ни один банк не пойдет на такой риск.

Способы расчета

Практика и отзывы людей при покупке квартиры в Крыму свидетельствуют о том, что порядок проведения расчетов во время сделки практически не отличается от процедуры в остальной части России. Наиболее распространенными способами оплаты являются:

1. Банковская ячейка. Все работающие на полуострове банки предоставляют такую услугу. При ней продавец получает доступ к содержимому ячейки после прохождения государственной регистрации соглашения.
2. Банковский перевод. Довольно часто квартиры в Крыму покупаются дистанционно, поэтому самый удобный метод расчета – перевод средств со счета продавца на счет покупателя.
3. У нотариуса. Как правило, в нотариальной конторе есть специальное помещение для передачи денег и проверки их подлинности. Она происходит во время подписания соглашения, контролируется нотариусом и фиксируется им на видео.
4. В МФЦ. Передача оговоренной суммы происходит в одном из отделений МФЦ в момент, когда бумаги по сделке передаются на регистрацию. Здесь же и подписывается договор.

Следует отметить, что такой способ, как аккредитив, в Крыму используется редко. Это связано с ограниченным количеством открытых на его территории банков. При наличии у сторон счетов в разных финансовых организациях применение аккредитива становится практически невозможным.

Подводные камни покупки квартиры в Крыму

Несмотря на множество нюансов, приобретение недвижимости в Крыму может быть выгодным решением. Ведь, какими бы событиями ни был наполнен внешний мир, теплое солнце и ласковое море полуострова никуда не денутся, сохраняя его статус востребованного курорта. Тем не менее, при покупке жилья на этой территории следует учитывать определенные риски. Некоторые из них характерны для любых сделок с недвижимостью, а другие специфичны именно для Крыма.

Работа с риэлторами. Нельзя однозначно утверждать, что крымские специалисты по недвижимости плохи – среди них встречаются и недобросовестные личности. Однако важно понимать, что наиболее обширными базами продающихся объектов обладают лишь крупные агентства. Частные риэлторы, как правило, сосредоточены на ограниченном числе квартир в рамках одного небольшого района. Поэтому, обратившись к такому специалисту, покупатель вряд ли сможет получить полную картину доступных вариантов – риэлтор будет склонять к приобретению только тех объектов, которыми он занимается.

Самострой и долгострой. Возведение домов без соответствующих разрешений – нередкое явление в курортных зонах Крыма. Такие самовольные постройки подлежат сносу по закону, поэтому покупатели, не ознакомившиеся с документами строительной компании, рискуют приобрести непригодное для проживания жилье. Другой распространенной проблемой являются долгострои – объекты, сдача которых постоянно откладывается. Вряд ли кого-то обрадует перспектива стать обманутым дольщиком.

Проблемные участки: путаница с земельными участками в Крыму настолько велика, что правительство Российской Федерации ввело мораторий на их приватизацию. Даже земля с законными владельцами может оказаться заповедной или охраняемой государством. Свободная торговля участками рискованна до окончательного утверждения генеральных планов на полуострове.

Признание сделки недействительной: это в первую очередь касается не перерегистрированного украинского права собственности в Росреестре. Нередки случаи, когда жители Крыма, уехавшие на территорию Украины, остаются претендентами на имеющуюся недвижимость. Если правоустанавливающие документы внесены в Росреестр и определен конкретный собственник, проблем возникнуть не должно. Использование украинских документов чревато тем, что сделку могут оспорить или с самим объектом что-то окажется не так.

Мошенничество: особенности крымского рынка недвижимости создали широкое поле деятельности для мошенников. Нередки случаи подделки документов, связанных с перерегистрацией собственников. Многие риэлторы намеренно вводят клиентов в заблуждение ради большей выгоды от продажи дорогих объектов. Имеют место случаи продажи частных домов или участков по заведомо непригодным для этого документам. Застройщики также не всегда доводят начатые работы до конца, но квартиры в недостроенных домах продают весьма охотно.