Что случилось с ипотекой в 2024? Стоит ли брать или все-таки подождать?
Ипотека 2024. Что произошло? Что происходит? И что ждать дальше? Самое главное, отмена ипотеки без первоначального взноса обернулась всеобщим благом. Вопросов много, друзья. Давайте разбираться. Мы начинаем.
Ставка рефинансирования
В преддверии написания этой статьи произошло внеочередное заседание Центробанка, где Эльвира Набиуллина, вопреки чаяниям и ожиданиям многих экспертов, в том числе и моих, оставила ставку рефинансирования на прежнем уровне 17%. А это говорит, друзья, уже о очень многих вещах.
Во-первых, после того, как ставка осталась на прежнем уровне, появились новые выпуски разного рода аналитиков и экспертов, которые говорили о том, что пик повышения ставки рефинансирования уже пройден. А это говорит о том, что она будет скоро снижаться. И в пример приводили ситуацию с этой же ставкой рефинансирования образца 2022 года, когда она сперва очень резко поднялась, а потом потихонечку начала падать до своих стандартных 9-10% годовых. Естественно, рынок на это начал реагировать. Если вы думаете, что рынок работает строго по экономическим законам, то вы абсолютно ошибаетесь. Рынок работает на основе слухов и каких-то эмоций. И если из каждого, условно говоря, YouTube-канала, если каждый риелтор и брокер начинает говорить о том, что ставка скоро пойдет вниз, то многие люди, которые хотят купить квартиру, начинают обращать внимание именно на вторичный рынок.
Вторичный рынок недвижимости
Приведу пример. Есть застройщик в Краснодаре. Так вот, например, у него двухкомнатная квартира от застройщика по льготной, допустим, господдержке стоит 9,5 миллионов рублей. Точно такая же квартира в соседнем литере от физлица, практически на таком же этаже, такой же квадратуре, будет стоить порядка 6 900 - 7 миллионов. И человек, который хочет купить квартиру, начинает сравнивать стоимость первичного жилья и стоимость вторичного жилья. Тем более, что комбо ипотеку уже отменили. То есть, когда мы могли брать больше 6 миллионов под какую-то маленькую ставку. Да, цена повышалась, но платеж был очень комфортный. Теперь, хотим мы того или нет, 6 миллионов – это максимальная сумма, которую мы можем взять по ипотеке с господдержкой. Значит, ему нужно найти еще где-то 3,5 миллиона рублей, чтобы внести в качестве первоначального взноса. А давайте представим себя на месте покупателя. Допустим, у нас есть первоначальный взнос порядка 3,5 миллионов рублей, и у нас стоит задача. Либо мы покупаем первичное жилье со сдачей через год-полтора под 8%, мы можем взять максимальную сумму 6 миллионов рублей. Либо мы берем здесь и сейчас у какого-нибудь собственника точно такую же квартиру в соседнем сданном литере, допустим, с ипотекой всего лишь 4 миллиона рублей. В первом случае, да, у нас платеж под 8%, 6 миллионов будет составлять порядка 38 тысяч рублей.
Во втором случае под 17 или 18% у нас будет порядка 60. Но если вдруг у нас ставка пойдет вниз, а она, скорее всего, пойдет вниз и дойдет где-то до 10-11%, то наш платеж будет составлять порядка 30 тысяч рублей приблизительно. И, естественно, люди, которые начинают считать, понимают, что сейчас самое время брать вторичное жилье.
Даже по завышенным процентным ставкам. Потому что они потом будут потихоньку дорожать, а процентные ставки будут потихонечку падать. И вы в любом случае выиграете.
Так вот, за первые три месяца 2024 года, стоимость вторичного жилья подросла аж на целых 5%. Ну, может быть, это много. Может быть, нет. Но в любом случае вторичное жилье показывает хорошую динамику роста, а первичное - как раз-таки хорошую динамику спада. И в начале 2024 года, то есть по прошествии трех месяцев, когда мы можем уже судить о первом квартале 2024 года, банки показывают следующую статистику. Что количество выданных ипотек на вторичное жилье превышает количество ипотек, выданных на первичное жилье с господдержкой. А это очень знаковое событие. То есть рынок начинает реагировать. И рынок начинает потихонечку перестраиваться. И на основании этих данных можно сделать осторожное предположение, что вторичное жилье и дальше будет показывать достаточно динамичный рост как в объеме продаж, так и в удорожании квадратного метра жилья. А вот первичное… Оно либо будет очень медленно дорожать, либо остановится совсем. И застройщик в этот момент времени будет вводить какие-то дополнительные стимулирующие либо акции, либо какие-то рассрочки, интересные для покупателей. Либо будет давать подарки, ремонты, парковочные места, кладовки и так далее.
Друзья, если вы сейчас планируете покупку квартиры, посмотрите обязательно в сторону вторичного рынка. И посчитайте: насколько будет вам выгодно брать квартиру по завышенной стоимости маленьким процентом, либо купить квартиру по заниженной стоимости и высокими процентными ставками с учетом того, что они будут снижаться. И поверьте, результаты вас очень сильно удивят. Начало 2024 года отметилось достаточно ощутимым снижением количества выданных ипотек с господдержкой. Произошло это по трем причинам.
Во-первых, в конце 2023 года регулятор поднял ставку первоначального взноса по господдержке с 15% до 30%. Некоторые банки подняли аж до 50%. Во-вторых, семейную ипотеку, первоначальный взнос подняли с 15% до 20%. Кстати, на конец февраля, ходят слухи о том, что поднимут первоначальный взнос по семейной ипотеке с 20 до 30%, что в корне убьет возможность получения ипотеки без первоначального взноса.
Во-вторых, мало кто об этом говорил, может быть, даже мало кто об этом знает, но теперь банки требуют полный пакет документов, за исключением двух банков. Это Сбер и ВТБ. Если у человека нет возможности подтвердить официальное трудоустройство, то, к сожалению, ипотеку ему не дадут в остальных банках. Если даже у него есть возможность подтвердить официальное трудоустройство, то теперь банки не смотрят на справки, выданные по форме банка, как это было раньше. Это было все легко и просто. То теперь они смотрят на отчисления в пенсионный фонд. И если отчислений было мало, то на основании этих данных они делают какие-то предположения о зарплате, которую человек получает. Если эта зарплата не соответствует прожиточному минимуму, либо она как-то не коррелируется с расходами и доходами данного гражданина, то, естественно, ипотеку ему тоже не дадут.
Ну, и третья причина это то, что ипотеку теперь дают один раз. То есть ипотека с господдержкой дается всего лишь на одну квартиру. Если раньше человек мог продать какое-то свое имущество, автомобиль, там возможно снять деньги со вкладов и получить вторую льготную ипотеку, то теперь лавочка закрылась. Среди множества вопросов, стоящих перед регулятором, на мой взгляд, выделяется один очень важный вопрос. Это вопрос осознанности получения кредитов. То есть вспомним 2022 и 2023 год. По сути, любой гражданин Российской Федерации, не имея в кармане ни копейки денег, не имея даже официального трудоустройства, мог прийти к любому застройщику и получить, по сути, любую квартиру. Никто не брал студии, однокомнатные квартиры при чистовых отделках. Все хотели купить квартиры в сданных домах, двух- либо трехкомнатные квартиры с кладовками, парковками, ремонтами и так далее. Естественно, все это слагалось вместе, и получалась весьма круглая сумма. И это все еще накладывалось на комбо-ипотеках. С учетом увеличения каких-то компенсаций, затрат и так далее, и так далее. В результате чего квартиры продавались в полтора раза дороже их номинальной стоимости. А если всю эту картину наложить на количество выданных ипотек в период с 2020 по 2024 год без первоначального взноса, то картина получается совсем уж удручающей. И чтобы не повторить ипотечный кризис Америки 2008 года, регулятор и вводит вот эти определенные ограничения. То есть он повышает первоначальный взнос по льготным ипотекам до 30%, а где-то до 50%. Он убирает возможность получения ипотеки по двум документам, ужесточает требования к заемщику и делает еще определенные какие-то вещи. И кто бы как не относился к действиям центробанка, в этом отношении он достиг определенного прогресса. Дело в том, что количество выданных ипотек без первоначального взноса на период вообще действия всей ипотеки с господдержкой на данный момент времени достигло своего исторического минимума. И если тенденция будет дальше продолжаться, то, скорее всего, ипотека без первоначального взноса исчезнет как явление.
Сельская ипотека в Краснодаре
Друзья, мало кто говорит о перспективах сельской ипотеки. Хотя, на мой взгляд, в 2024 году это, наверное, самая выгодная ипотечная программа, которая вообще существует на рынке ипотечного кредитования. Почему? Потому что она выдается под 3%. Давайте разберем некоторые мифы и слухи.
Многие из вас думают, что сельская ипотека - это ипотека, которая выдается для строительства где-то в далеких населенных пунктах, которые не имеют какого-то снабжения транспортного или вообще какие-то хутора. На самом деле это далеко не так. Возьмем, например, Краснодар. Естественно, в центре Краснодара никто ничего не строит. В основном все стройки многоэтажных домов идут как раз-таки по окраинам города Краснодара. И ближайший населенный пункт, в котором выдается сельская ипотека, находится на расстоянии приблизительно 30 километров. Но южная часть города Краснодара омывается рекой Кубань. И если мы переезжаем через реку Кубань, мы попадаем в республику Адыгея. А вот там, как раз-таки, друзья мои, и выдают сельскую ипотеку. Например, населенные пункты, в которых выдаются сельские ипотеки, вы можете проверить, например, на сайте Сбербанка, либо РНКБ. Там в разделе сельская ипотека будут написаны все населенные пункты, к которым относится сельская ипотека. Так вот, в республике Адыгея, например, аул Козет относится к категориям земель, которым выдается сельская ипотека. От Козета до центра Краснодара проехав всего лишь 10 минут и без пробок. Потому что пробок там практически нет. В ауле Козет строят огромное количество частного сектора. И там можно получить ипотеку под 3%, которая выдается на 6 миллионов рублей. То есть у вас ежемесячный платеж 6 миллионов по 3% будет где-то около 30 тысяч рублей. И у Вас будет свой собственный дом, квадратов этак 100-150, свой собственный участок от 4 до 6 соток, где Вы можете реализовать все свои самые заветные мечты и замыслы. С другой стороны, на эту же самую сумму, если мы возьмем ипотеку с господдержкой под 8%, мы можем купить двухкомнатную квартиру порядка 60-65 квадратных метров где-то в глубоких, как говорится, человейниках. И здесь возникает вопрос. Нужен ли вам дом со своей частной землей? Либо вы будете покупать квартиру в многоэтажках, в которых есть там порядка 10-20 домов рядом стоящих, и будете жить там? Здесь уже выбор каждого свой.
Квартира без первоначального взноса
Друзья, а теперь мы поговорим об одной очень важной теме, о которой мы почти никогда не разговаривали. Это ипотека без первоначального взноса. И каждое второе обращение практически начинается фразой: “Мы хотим взять ипотеку без первоначального взноса, купить квартиру”. И дальше идет гениальный план. Это сдать ее в аренду, и за счет арендных платежей гасить ипотеку. Все хорошо, план просто супер. Но единственное, он опоздал в года этак на 4. Если мы говорили с вами о 2020-2021 годах, тогда действительно суммы ипотечных платежей плюс-минус совпадали с суммой арендной платы. И это все работало. Но теперь при нынешней ситуации это уже практически невозможно.
Давайте разберем с вами вообще механизм, как работает ипотека без первоначального взноса. Почему она сейчас большинству людей недоступна. Возьмем стандартную однокомнатную квартиру. Стоимостью для Краснодара средняя это 5,5 миллионов рублей. То есть, если бы у вас был первоначальный взнос, вы бы отдали 5 500 умножить на 20%, получается 1 100 000 для семейной ипотеки. И 4 400 вы бы получили в качестве ипотечных денежных средств и платили бы ежемесячно порядка 26-27 тысяч. Все отлично.
Теперь вариант второй. У нас нет первоначального взноса. Что получается? Что 1 100 000 должны дать вам кто? Ну, естественно, застройщик, либо какие-то другие организации. Ну, как правило, в 99 случаях это все-таки застройщик. Для того, чтобы застройщик дал вам миллион сто, он же не просто достанет из кармана кошелек, отсчитает вам 1 100 000 наличкой, даст, и вы пойдете положите на исправный счет. Конечно, нет. Для этого он должен вывести со своих каких-то рабочих счетов эту самую сумму денег. Любой вывод денег, как вы знаете, сопровождается определенными комиссиями, налогами, доплатами и так далее.
Во-вторых, даже если он эту сумму выводит, то, соответственно, квартира для банка уже становится 6 600. Далее, застройщик кладет Ваш виртуальный первоначальный взнос, который он дает, на эскроу счет. Значит, он эти деньги замораживает на где-то 2 года. А как вы знаете, что для юрлиц заморозить какую-то сумму денег на 2 года - это все равно что их просто потерять. Но давайте даже представим себе ситуацию, что дом сдан. Застройщик положил деньги на счет, и они к нему обратно вернулись буквально через 2 недели. Если деньги приходят за счет продажи, реализации недвижимости самому застройщику, то эти деньги тоже облагаются налогами. Налог на прибыль. Далее потом происходит какое-то движение денег по счету. И как мы знаем, что каждое движение денег по счету тоже облагается какими-то там комиссиями, налогами, какими-то выплатами и так далее. То есть вот этот 1 100 000 по прошествии вот всей этой процедуры будет уже стоить не 1 100 000, а 1 500 000. 400 тысяч - это та самая компенсация всех налогов, затрат и так далее, которые застройщик прибавляет к Вашему первоначальному взносу. То есть наша квартира уже становится порядка 7 миллионов рублей вместо 5 500. Далее, по условиям большинства застройщиков, если Вы берете квартиру без первоначального взноса, то Вам автоматически компания застройщика продает парковку и кладовку. А это еще все вместе порядка 1 миллиона рублей. То есть наша квартира из 5 500 превращается в 8 миллионов рублей. 8 миллионов рублей 20% - это 1 600 000. То есть 6 400 000 мы должны получить в качестве ипотеки. Естественно, 6 400 000 это больше, чем 6 миллионов, которые мы можем получить под ставку 6%. Вот эти 400 тысяч нам банк дает под стандартную ставку 17-18%.
Естественно, квартира не может продаваться по двум разным ставкам по ипотеке, и вот эти 400 тысяч начинает досубсидировать до 6% сам банк. Как это происходит? То есть банк забирает на весь срок выдачи ипотеки разницу в процентах между 17 и 6%, то есть 11% под 400 тысяч. И ваши 400 тысяч под 17% после субсидирования к 6 представляют уже там порядка 1 200 000. Итого наша квартира начинает стоить не 8 миллионов, а плюс все эти субсидии порядка 9 миллионов рублей. Это при прайсовой стоимости 5 500. И Ваш ежемесячный платеж повышается с 27 000 до 42. Допустим, мы приняли волевое решение: берем квартиру без первоначального взноса. Но и тут нас ждут несколько подводных камней. Во-первых, после сдачи дома по условиям банка Вы должны будете сделать оценку, то есть вызвать оценщика, который будет оценивать стоимость этой квартиры. Работа оценщика очень простая. То есть он сравнивает стоимость квартир, которые находятся в этой локации, со стоимостью, которую Вы покупаете. И как можно будет сравнивать квартиры людей, которые покупали за наличку или по обычной ипотеке с первоначальным взносом? Их квартиры будут стоить 5-6 миллионов рублей. И Ваши квартиры, которые вы купили за 9 миллионов. Естественно, оценщик может накинуть 20-30% стоимости средней по рынку, но все равно не дотянет до этих самых 9 миллионов. Он может вам показать максимум 7. И теперь в Краснодаре, да и наверное по всей России, возникают такие интересные случаи, когда банк после получения оценки выставляет требование заемщику: оплатить разницу между оценкой и реальной стоимостью. То есть Вы покупали за 9, оценщик оценил за 7. И 2 миллиона нужно будет доплатить из своего собственного кармана в банк. Но человек, который покупал без первоначального взноса, которого даже не было 1 100 000, чтобы внести в качестве первоначального взноса, найти 2 миллиона также нереально.
И у человека остается три варианта развития событий. Первое. Он берет кредит в каких-то других кредитных организациях по более сложным и кабальным условиям. Второе. Банк забирает у него квартиру, и человек все равно будет должен банку разницу в этой стоимости. И третий вариант. Он идет банкротиться.
И в итоге, из наших благих побуждений, когда мы покупали квартиру без первоначального взноса, мы получили квартиру в два раза больше ее стоимости. А во-вторых, мы можем оказаться в ситуации, когда у нас и квартиру заберут, и мы еще останемся должны банку на всю оставшуюся жизнь. Подумайте, стоит ли покупать квартиру при таких условиях без первоначального взноса. Если вы все-таки решились, пожалуйста, посмотрите на все суммы, а не только те, которые декларируют застройщики и риелторы между реальной стоимостью по прайсу и стоимостью, которую вы будете платить банку. Да, разница между этими суммами может быть и не сильно большая, но посмотрите общую стоимость. Если вы видите, что общая стоимость превышает почти в два раза, чем прайсовая, ну, ответ очевиден, стоит ее брать или нет.
Друзья, напишите, пожалуйста, в комментариях, что вы думаете по этому вопросу и решились бы вы покупать квартиру без первоначального взноса по таким условиям. Эти все расчеты касались семейной ипотеки, где первоначальный взнос составляет всего 20% от стоимости объекта. Если мы не попадаем под категорию семейной ипотеки, то будем рассматривать, конечно, ипотеку с господдержкой, где первоначальный взнос уже 30% от стоимости объекта. А как мы знаем, что в конце 2023 года в господдержке отменили комбо-ипотеку, то есть мы не можем взять больше, чем 6 миллионов рублей. А найти в Краснодаре какую-нибудь квартиру, чтобы уместиться в 6 миллионов без первоначального взноса со всеми этими доп. расходами, ну просто нереально. Поэтому можно сказать однозначно, что в Краснодаре в 2024 году купить квартиру без первоначального взноса по господдержке просто нереально.
Подведём итоги
Друзья, я призываю вас к осознанности в вопросах покупки квартиры. Если у вас нет первоначального взноса, подумайте, нужна ли вам такая квартира по таким ценам.
Посмотрите на цифры, посчитайте, сравните, переспите с этой мыслью. А если Ваших сбережений не хватает на первоначальный взнос, проинвестируйте их в акции или облигации. Если не хотите заморачиваться, положите деньги в банк. Сейчас очень хорошие проценты. Как вы знаете, деньги всегда приходят под определенные задачи. Когда у вас появится вся необходимая сумма на первоначальный взнос, вот тогда и можно будет покупать квартиры по самым выгодным ценам. А я вам в этом помогу.
